Blog

כמידי שבוע חשוב לנו לעדכן אתכם על עסקאות שאנחנו מבצעים בעיר באר שבע והסביבה וזה על מנת להנגיש לכם את המידע ואת הסיפורים על עסקאות מאד מיוחדות

אז עסקת השבוע שלנו ברחוב אליהו הנביא 24, 10 דק מאוניברסיטת בן גוריון בנגב וסמוכה למרכז קניות גילת, קופ"ח כללית ומאוחדת וכן מזנוני אוכל מהיר.
דירת 4 חדרים משופצת, 75 מ"ר
המוכרים, משקיעים מהמרכז בחרו ברימקס לשיווק במחיר 790,000 ש"ח והדירה נמכרה במחיר 760,000 ש"ח בתוך כחודש וחצי.
הקונה, אף הוא מאיזור המרכז, חיפש דירה עם פוטנציאל פינוי בינוי עם מטראז' גבוה ותשואה מצטיינת. מאחר ומדובר בדירה מרווחת עם 3 חדרי שינה גדולים, יקבל הקונה שכירות בגובה 3600 שח , משמע שהדירה הזו תניב לו תשואה של לא פחות מ- 5.7%!!

שכונה י"א ברח' הרב עוזיאל 8

דירה מחולקת 2 חד' 100 מ"ר קו' 4/4

נמכרה ב- 860,000 ₪

שכונה י"א ברח' רחבת הראש 17

דירת 2 חד' 53 מ"ר קו' 1/4

נמכרה ב- 620,000

שכונה א' ברח' ביאליק

דירת 3 חד' 58 מ"ר קו' 1/3

נמכרה ב- 900,000 ₪

שכונה ה' ברח' סנונית

קוטג' 4 חד' קרקע 100 מ"ר

נמכר ב- 1,250,000 ₪

שכונה ט' ברח' יריחו
דירת 4 חד' 110 מ"ר קו' 8/8

מעלית

נמכרה ב- 1,000,000 ₪

שכונת רמות ברח' דוידוביץ'

קוטג' 5 חד' 147/240 מ"ר

נמכר ב- 2,045,000 ₪

שכונה ה' ברח' משעול דורבן

בית קרקע 3 חד' 75 מ"ר

נמכר ב- 865,000 ש"ח

חברת רימקס מתחייבת להנגיש עבורכם את המידע והידע בכל עת

רימקס באר שבע | דירות שנמכרו בעיר באר שבע והסביבה | חברת תיווך ממולצת בבאר שבע | אתר מדלן קבע שרימקס מוכרת הכי הרבה בתים בעיר באר שבע

שירות למכירה בבאר שבע | תיווך נדלן באר שבע | חברת תיווך נדלן

בסקירה קצרה על שוק הנדל״ן בבאר שבע בשנים האחרונות אנחנו רואים גידול משמעותי בקצב העסקאות בשנים האחרונות כאשר שנת 2022 הייתה הגדולה והמשמעותית ביותר עם 4,000 עסקאות בשנה . בהתחשב בכך שבכל שנה חסרות 90,000 יחידות דיור בארץ מחירי הנדל״ן ממשיכים לפרוץ גבולות וככל הנראה מחירי הדיור יהיו יותר גבוהים כבכל שנה כפי שראינו גם 10 – 20 ו- 30 שנה האחרונות גרף תלול וחד כלפי מעלה ….
אנחנו רואים שהמדינה מנסה למגר את עליית המחירים המטורפת בעזרת העלאת ריביות אך גם זה לא יספיק כל עוד כבכל שנה יחסרו לנו 90,000 יחידות דיור.

איך אומרים ״כל הקודם זוכה״ .
ולמשקיעים מבנינו שקוראים הנה כמה עסקאות מעניינות במעגל ראשון לאוניברסיטה (איזור מתחדש שמיועד לפינוי בינוי בטווח הזמן הקרוב ) :

שכונה ד' : יצחק רגר, 3 חד', 80 מ״ר, קו' 1/4, מחיר 990,000
שכונה ד' : קלאוזנר, 3 חד', 70 מ״ר, קו' 2/3, מחיר 850,000
שכונה ד' : ברנפלד, 2 חד', 65 מ״ר, קו' 3/3, מחיר 780,000 (מושכר 1,950)
שכונה ד' : כיכר הקנייזי, 4 חד', 138 מ״ר + 45 מ״ר גינה, קו' 2/4, מחיר 1,240,000
שכונה ד' : יצחק רגר, 4 חד', 110 מ״ר, קו' 2/4, מחיר 1,270,000 (מושכר 3,750)
שכונה ד' : מכתשים, מחולקת ל-3 , 120 מ״ר, קו' קרקע, מחיר 1,060,000 (מושכר 5,300)
אחת העסקאות עניינה אתכם?
רוצים להשקיע בבאר שבע?
עוד עסקאות באיזור ?

לפרטים וסיורים ניתן ליצור איתי קשר במספר הטלפון

גל איפרגן : 054-6444253

טל אל על, ממלא מקום ראש עיריית באר שבע, הציג בכנס את תוכניות הבינוי של העיר וציין, כי היא אחד מהמטרופולינים המרכזיים במדינת ישראל, כאשר המקור של 75% מתנועת המכוניות הוא מחוץ לעיר. "הדבר מטיל אחריות על הממשלה להתייחס לבאר שבע כמטרופולין", כך אמר.

השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אמר בתגובה לתוכנית להשכרה לטווח ארוך בבירת הנגב, כי "מדובר במהלך מבורך, שעשוי לשנות את כללי המשחק בעיר המשקיעים של מדינת ישראל. ברור של-500 יחידות דיור לא תהיה השפעה כלל עירונית, אך אין ספק שתהיה השפעה משמעותית על הסביבה והאזור, שבהם ייבנו אותן דירות.

"דיור להשכרה הוא הפתרון למצוקת הדיור בישראל אך בעבר, מיזמים כאלה בפריפריה לא צלחו בשל מחיר הקרקע האפסי ממילא", הוסיף. "באר שבע הסתמנה בשנים האחרונות כבירת המשקיעים של ישראל ונהנתה מעליות מחירים משמעותיות. כעת יש למשקיעים בעיר ממה לחשוש, בפרט לאלה שרכשו דירות באזור המיועד לתכנית החדשה.

"הם צריכים לקחת בחשבון שבטווח של כשנתיים, הדירות אותן רכשו יתחרו בדירות להשכרה, חדשות ובמחיר מפוקח. המשמעות ברורה, ירידה במחירי השכירות, שאם יגיעו פרוייקטים נוספים בעקבות הראשון, רק תתפשט לכל רחבי העיר. זוהי דרך נכונה ומתוחכמת יותר להורדת מחירי הדיור בבאר שבע"

מוסיף לדבריו גל איפרגן יועץ נדל״ן מבאר שבע,

כי נמצא ממצא מטריד בקרב השכרת הדירות בבאר שבע,
אם נעמוד את מספר הדירות שמועמדות להשכרה באיזורי ההשקעה לדוגמה :

שכונות : א', ב', ג', ד' נמצא כי מאז הקורונה במרץ 2020 ועד היום יש עליה חדה בכמות הדירות שמוצעות להשכרה מה שמוריד את מחירי הדיור בשל ההיצע הרחב.

הסיבה העיקרית לכך היא שבתקופת הקורונה משקיעים רכשו דירות בהמוניהם בריבית אפסית בבירת ההשקעות של ישראל.

מגמה נוספת מתגלה שמספר הסטודנטים מעדיפים לשכור פחות ופחות בבניינים הישנים ויותר הולכים לבניינים חדשים, מגדלי דוד, גוש עציון, ״הבלוק״, מגדלי אוקספורד ושלל פרוייקטים חדשים שבהם בעצם סטודנטים מעדיפים לחלוק דירה אחת ולקבל ממד,מרפסת ומעלית במחירים זהים/בקירוב לבניינים הישנים ראה דוגמה: יצחק רגר, ביאליק וכו'…

סיבה נוספת היא שמספר הנרשמים לבן גוריון פחת משמעותית משנים עברו
כמו כן ניתן להבין בבירור, שנכון לימים אלו (נובמבר 2022) משקיעים רבים מוצאים עצמם מוכרים את הדירות שקנו הן מבחינת עליית הריביות החדה שנעמדת על 4.75% מה שמסביר בפשטות שנדל״ן להשקעה נותן מענה פחות כדאי ממקומות אחרים בתקופת זמן זו.

יתכן ונראה מיתון לטווח של שנים קדימה על הריבית מה שיגרום לעצירה בעליית המחירים עם ספק לירידה בשל ההיצע הגבוה והביקוש הנמוך.

פרויקט ההתחדשות העירונית בשכונה ד' בבאר־שבע שבבנייתו יושקעו כ־1.4 מיליארד שקל, יוצג בתערוכה יוקרתית. רבים רואים בפרויקט חבל הצלה לשכונה הוותיקה, אבל יש גם מי שסבור שהוא אינו מתאים לאופי האוכלוסייה

ממלא מקום ראש המינהלת להתחדשות עירונית באר־שבע, קובי אוחיון, אמר: "מדובר במתחם יעקב אבינו הנמצא בשכונה ד' על ציר רגר ובסמוך למרכז המורים. המתחם הומלץ להפקדה על ידי הוועדה המקומית במרץ 2022 וכעת נמצא בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). הצפי לאישור התוכנית הינו תוך שנה. מדובר במתחם התחדשות עירונית מחולל שינוי הנמצא בלב רובע החדשנות, מול בית החולים סורוקה ואוניברסיטת בן־גוריון המקודם במסלול יזמים על ידי שלוש חברות. המתחם מלווה על ידי המינהלת להתחדשות עירונית ונעשה בו תהליך חברתי מסודר".

אם לפני שלושה עשורים היו מספרים לתושבי שכונה ד' בבאר־שבע שהשכונה הוותיקה שלהם תככב בתערוכה בינלאומית יוקרתית, סביר להניח שרובם היו חושבים שמדובר במתיחה.

אלא שכעת התסריט הדמיוני הזה הופך למציאות בזכות פרויקט ההתחדשות העירונית בשכונה שנבחר להשתתף בתערוכה יוקרתית ומובילה בעולם של הפורום העירוני העולמי (WUF) בשיתוף האו"ם. אין ספק שהצגת הפרויקט בתערוכה מעלה את קרנה של השכונה הוותיקה ששנים סבלה מדימוי נמוך והייתה סמל לנחשלות.

מגלים התעניינות

בשנים האחרונות, ובגלל מיקומה האטרקטיבי בסמוך למוסדות חשובים כמו אוניברסיטת בן־גוריון והמרכז הרפואי אוניברסיטאי "סורוקה", נהנית שכונה ד' מהתעניינות רבה מצד יזמים ואנשי נדל"ן. בזכות כך צפויה השכונה לשנות את פניה לחלוטין בעתיד הלא רחוק: בנייני הרכבת הישנים יוחלפו במגדלי מגורים ורבי קומות, יוקמו מבני מסחר מתקדמים, יואץ קצב הפיתוח הסביבתי וגם ייבנו מבני ציבור שיימסרו לעירייה.

פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול בהיקפו בבירת הנגב הוא גולת הכותרת של מיזמי "פינוי בינוי" בשכונות הוותיקות בעיר, ולצורך ביצועו התאגדו שלוש חברות בנייה מובילות: קבוצת אפריקה ישראל, קבוצת ב.ס.ר הנדסה וקבוצת אלקטרה בנייה.

במסגרת התוכנית, שקיבלה את אישורי ועדת התכנון, ייהרסו 140 דירות ישנות ובמקומן ייבנו 850 דירות חדשות, מקצתן בבניינים בעלי 35 קומות ומקצתן בבניינים של עד 27 קומות, כולל בניין משרדים.

כמו כן יכלול המתחם בשכונה ד' דרום 8,500 מ"ר שטחי מסחר וכ־37,000 מ"ר של משרדים ומבני ציבור נוסף על בית ספר יסודי שיוקם בין הבניינים.

פרויקט ההתחדשות העירונית בחלק הדרומי של השכונה ברחוב יעקב אבינו עשוי לשמש בעיד מודל ליתר חלקי השכונה. ואולם, כמו תמיד, השאלה היא אם המיזם השאפתני יצליח לעמוד בציפיות הגדולות שתולים בו או שכמו שקורה לא פעם בפרויקטים שאפנתיים, שוב בונים מגדלים באוויר.

"הסבלנות משתלמת"

"עצם הדיבורים על תוכניות התחדשות עירונית ופינוי בינוי גורמים לעליית מחירי הדירות",

הערכה באמצעות פרויקט מתחם "אורות, בשכונה ג'. "מאז שמדברים שם על פרויקט התחדשות, מחירי הדירות בבלוק הארוך קפצו בגלל שהם נכללים בתוכנית", הוא מציין.

הערכה לפי נתונים מהשטח כי גם ברחוב יעקב אבינו בשכונה ד' מחירי הדירות עולים בגלל פרויקט התחדשות העירונית הצפוי במתחם.

"רחוב יעקב אבינו קרוב לאוניברסיטה ובגלל האופציה לפינוי בינוי והאפשרות לתוספת בנייה, מחירה של דירת קרקע בגודל 60–70 מ"ר נע סביב 850 אלף שקל. הרחק מרחוב יעקב אבינו, בשכונה ד' מזרח, שזה כבר ו' הישנה, המחיר של דירות בסדר גודל כזה מוערך ב־700 אלף שקל. ברחוב רבי עקיבא דירות של 60 מ"ר מוערכות ב־650 אלף שקל, לפני כן מחירן היה נמוך יותר. אנחנו רואים את ההבדלים פה". מסקנתו של בקשי חד משמעית, "פינוי בינוי מעלה את ערך הדירות, הדברים בדרך כלל נמדדים לטווח הארוך ולכן לדעתי הסבלנות משתלמת".

הדרך הנכונה

רפי שטרית (78) מכיר היטב את שכונה ד'. הוא גדל בשכונה, היה בעברו מנהל שיקום שכונות, ובשנים 1983–1993 שימש סגן וממלא מקום ראש העירייה. היום הוא עובד עם חברת "י.ח. דימרי" וחברת "אזורים".

"לאחרונה הייתה לי שיחה עם ראש העירייה, רוביק דנילוביץ', וראש העירייה שם דגש מאוד גדול על קידום של פרויקטים של פינוי בינוי בשכונות הוותיקות, כי הוא יודע שניתן לפתח את השכונות האלה רק דרך יוזמה פרטית של פרויקטים כאלה של התחדשות עירונית ושל פינוי בינוי", הוא אומר.

שטרית סבור שככל שירבו בשכונות הוותיקות תוכניות מסוג זה, כך הדבר יטיב לתושבים. "זה רק יביא להם ברכה ויאיץ את נושא הפיתוח", הוא מדגיש. "הדירות בשכונות האלה מאוד ישנות, ישנן דירות משנות החמישים, ואני לא רואה דרך אחרת לשקם את השכונות האלה שלא באמצעות התחדשות עירונית או פרויקטים של פינוי בינוי. טוב עושה ראש העירייה שהחליט להאיץ את הטיפול בנושא הזה, אני חושב שזה רק יביא ברכה לשכונות הוותיקות".

גדלת בשכונה ד'. התרגשת כשנודע לך שהפרויקט יככב בתערוכה בינלאומית?

"אני לא יודע להגיד לך מה המשמעות של העניין, אני רק אומר שכנראה שזה לא יהיה הפרויקט היחידי בעיר שיהיו בו יותר מ־1,000 יחידות דיור של פינוי בינוי. אנחנו מקדמים פרויקטים בסדר גודל כזה בתוך באר־שבע ובכל הארץ יחד עם חברת 'אביסרור'".

פינוי בינוי הוא באמת הצעד הנכון ביותר לקידום השכונות הוותיקות?

"אני לא רואה דרך אחרת לחדש או לפתח את השכונות הוותיקות. אני חושב שפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית הם חבל ההצלה של השכונות הוותיקות. העירייה עושה כמיטב יכולתה, היא מפתחת את הרחובות, אבל העירייה לא יכולה להיכנס לרכוש הפרטי, לדירות עצמן, זה לא תפקידה. אבל פרויקטים של פינוי בינוי הם הפתרון כן להיכנס לדירות ולרכוש הפרטי, זו הדרך הנכונה לעשות את זה".

גם אתם רוצים למצוא דירה טובה להשקעה ?

משקיעים מהמרכז ? יש לכם כסף שיושב בבנק ומאבד מהערך שלו ?

אל תחשבו פעמיים, שלחו לי הודעה וקבלו את כל הטיפים והסודות להשקעה טובה כולל ליווי מלא מהקניה ועד המכירה ,לפרטים :

גל איפרגן יועץ נדלן שלך : 054-6444253

״הנה חתמתי פינוי בינוי עכשיו הכל יעלה!״
מה זה פינוי בינוי ואיך זה יעזור לכם?

אני נתקל בהרבה אנשים שחוזרים על אותה אימרה, אותה אימרה שגורמת להם לבצע מספר פעולות גורליות שהן מתבררות כטעויות בדיעבד !
לכן חשוב להבין בסופו של דבר להבין על מה אנחנו חותמים במסמך, חשוב שנבין מה זה פינוי בינוי, וחשוב שנבין איפה העירייה באמת מתכננת לקדם את הפרויקטים הללו.

כולנו נתקלנו במישהו שאמר לנו "עכשיו היו אצלי אנשים שאמרו לי שהביניין הולך לעבור פינוי בינוי, בטוח המחירים יקפצו ב-100 אלף שח".
אז זהו שלא בדיוק !

ניקח לדוגמא מצב שבו היזם פנה אלינו והראה לנו את כל המסמכים והתחלנו להשתכנע, צריך להבין דבר אחד – היזם לא יכל לעשות שום דבר אלא אם העירייה וההתחדשות העירונית יחליטו לקדם את התהליך באזור. כלומר יכל לקחת גם 15 שנה עד שבכלל יתקדמו אישורי התהליך.

בוא נדבר עובדות : כיום ניתן לראות תהליכי פינוי בינוי בעיקר בשכונה ג' ובקרוב בשכונה ד', בכל שאר השכונות לא מתקיים תהליך פינוי בינוי כרגע. אם חשבתם שאתם נמצאים בתהליך או חתמתם ליזם כזה או אחר ואתם לא נמצאים בג", תיקחו בחשבון שמדובר על תהליך שהוא לא מאושר על ידי העירייה. גם בשכונה ד׳ לא מתקיים בכל השכונה פינוי בינוי, לכן חשוב מאוד לראות תכניות עירייה והתחדשות עירונית כדי לוודא באילו רחובות באמת מתקיים התהליך.

פינוי בינוי אכן פרויקט שיכל להקפיץ את עליות הדירות במאות האחוזים, אינטרס העירייה לבצע בשכונות הוותיקות של העיר באזורים הישנים שבהם המבנים אינם מבוססים, אבל במידה וישנם מבנים שאינם מבוססים בשכונות ותיקות נוספות ישנן אופציות נוספות ופחות מורכבות שניתן בעזרתן לשקם את הבינין והפעולה הזו אינה מגדילה את המחירים באחוזים שאנו נוטים לחשוב.

לכן במידה וחשבתם לקנות דירה בפרויקט פינוי בינוי, עכשיו אתם יודעים באילו שכונות להתמקד.
במידה וחשבתם למכור ותהליך הפינוי בינוי עומד לעכב / לשנות את החלטתכם תוודאו שוב על מה מדובר.

חלמנו על בית גדול והחלום הפך למציאות. המשפחה גדלה, הילדים התבגרו והגיע גם הרגע שלהם להקים בית משלהם.

והבית? מה איתו עכשיו?

את הזמן אי אפשר לעצור וחלומות משתנים עם הזמן. כך, אנו מוצאים עצמנו בסיטואציה מוזרה: הבית, שגודלו היה הסממן המרכזי לשפע אותו רצינו להרעיף על ילדינו, הפך עכשיו למנוכר, גדול מידי ואיבד את תחושת החמימות שאפיינה אותו בתקופה בה אוכלס ביותר אנשים.

התהליך הזה שכיח, בעיקר באזור הדרום, אזור שופע קרקעות. זוגות מבוגרים מרגישים שהבית גדול וזר להם ומחפשים להשיב את אותה תחושת חמימות.

לאחרונה, עם תנופת הבניה באזורנו, יש מבחר גדול יותר של בתים שיכול להתאים להם, אך זה רק צד אחד של המטבע. מצידו השני, המבחר מוביל לבלבול ולעיתים לקבלת החלטה לא נכונה.

אז למה חשוב לשים לב בבואנו לבחון אפשרות של "צמצום דיור"?

1. מיקום. רוב בתי הקרקע בעיר ממוקמים בפרברים, בקצות העיר. המיקום מסמל את הרצון לשקט עם בני המשפחה אך כעת, אותו שקט יכול להפוך לסמן העיקרי בתחושת הניכור והקור שיחושו בעלי הבית. לכן חשוב להבין את משמעותו של המיקום עבור בעלי הבית ואם יש צורך שמתעורר- בעיר באר שבע יש מגוון אפשרויות לבתים קטנים יותר במיקומים מרכזיים.
2. מתקנים. בשלב הזה של החיים, אנו נוטים להעריך יותר את מתקני התרבות והפנאי והקרבה אליהם הופכת משמעותית. בחנו האם יש מתקנים מסוימים שחשוב לכם להיות קרובים אליהם.
3. חללים פנימיים וחיצוניים. המעבר מבית קרקע רחב ידיים לדירה עלול להביא למצב בו בעלי הבית ירגישו כאריה בכלוב. על כן חשוב להבין מהו החלק החשוב לנו בבית החדש שיעשה את המעבר מבית הקרקע לקל יותר. חלקנו נעדיף מרפסת גדולה, חלקנו נסתפק בחדר מיותר אליו אפשר לברוח, וחלקנו נסתפק בסלון גדול.

הגעתם לשלב בו המחשבה עלתה לראש? שתפו אותנו ונשמח לעזור בשלב מוקדם כדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הנכונה.