Blog

רכישת 5 בתים ב-20 שנה היא מטרת השקעה משמעותית הדורשת תכנון קפדני, משמעת פיננסית וראייה ארוכת טווח. הנה כמה צעדים שיכולים לעזור לך להשיג מטרה זו:

1. פתח תוכנית: צור תוכנית ארוכת טווח הכוללת חזון ברור של יעדי ההשקעה, המשאבים הפיננסיים וציר הזמן שלך. החליטו על סוג הבתים שאתם רוצים להשקיע בהם, המיקומים וכמות הכסף שתוכלו להשקיע.

2. חסוך כסף: בניית חיסכון היא קריטית להשגת יעד ההשקעה שלך. אתה יכול לשקול לצמצם את ההוצאות שלך, להגדיל את ההכנסה שלך ולהניח בצד חלק מהרווחים שלך בכל חודש. תשאפו לחסוך כמה שיותר כדי לבנות מקדמה מכובדת עבור כל בית.

3. חפשו עסקאות: שימו לב לעסקאות טובות על נדל"ן. ניתן לעבוד עם סוכן נדל"ן המתמחה בנדל"ן להשקעה ובקיא בשוק הנדל"ן המקומי. חפש נכסים מוערכים בחסר, מכירות במצוקה או בתים הדורשים תיקונים או שיפוץ קלים.

4. שימוש במינוף: שימוש במינוף, כמו משכנתא, יכול לעזור לך לרכוש יותר נכסים בפחות כסף. עם זאת, זה כרוך גם בנטילת חובות, ולכן חשוב להעריך היטב את מצבך הפיננסי ולקבוע את רמת הסיכון שאיתה אתה מרגיש בנוח.

5. שמירה על נכסים: לאחר שרכשתם נכס, דאגו לתחזק אותו כראוי. תחזוקה ותיקונים שוטפים יכולים לעזור לך להימנע מתיקונים יקרים בעתיד ולשמור על ערך ההשקעה שלך.
חשוב לציין שהשקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים ודורשת שיקול דעת מדוקדק של מצבך הפיננסי, יעדי ההשקעה ותנאי השוק שלך. מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או איש מקצוע בתחום הנדל"ן כדי לעזור לך לפתח אסטרטגיית השקעה נכונה.

אז כדי שנוכל לצאת לדרך עם חזון ארוך טווח נצטרך לבנות שורשים חזקים וניהול מדויק לכל התהליך
בסוף השיטה הטובה ביותר להתקדם בעסקאות נדל״ן היא לקנות במחיר נכון (מתחת לשוק בשפתנו)
וכדי להשיג את ה ״מציאות״ שכולם מחפשים, מן הסתם הראשונים שיודעים הם המתווכים.
איזה קטע במקרה אני מתווך מומחה להשקעות נדל״ן בבאר שבע .
כל המקדים הרי זה משובח, אז למה אתם מחכים ?

גל איפרגן : 054-6444253
לינק לוואטספ שלי: https://wa.me/message/5RDDQWRKI745C1

שוק הנדל"ן כל כך חזק ואיתן שממש ניתן לראות את כוחות השוק עובדים. הביקוש מול ההיצע זה משהו שמרתק מאוד לראות אותו מהצד. דירה שיוצאת לשוק במחיר ריאלי נמכרת בעסקה כוללת מעולה. עסקה כוללת הכוונה לשאר תנאי העסקה פרט למחיר (גורמים רבים כמו: פנוי, הסדר תשלומים, מו"מ, ריהוט, שמאות, בנקים, עו"ד ועוד הרבה גורמים המרכיבים עסקה). לעומת דירה שבעליה אינו מודע לתימחור נכון ויוצא לשוק במחיר שהוא חושב שהדירה שלו "שווה" נתקל בחומות בצורות של ביקושים וקונים לא רציניים.
לסיכום שוק הנדל"ן לא יעצור לעולם. אנשים עוד מתקופת התנ"ך חיפשו את חלקת אלוהים הקטנה שלהם. בישראל אחוז בעלי דירות לעומת שוכרים הוא מהגבוה בעולם.

להלן טעימה מתוך מספר עסקאות שבוצעו השבוע בבאר שבע על ידי בחרת רי/מקס

בשכונה פלח 5 ברחוב יוסף בורג

דירת 4 חד' 140 מ"ר קו' 2/4 מעלית ממ"ד 2 מרפסות 14+20 מ"ר

עסקה מאוד מאתגרת

מהסיבה שבבניין ישנם עוד 2 דירות למכירה.

העסקה נסגרה בתוך חודשיים ימים בלבד

לשביעות הקונים והמוכרים.

אזור משפחות  מקסים בניין בוטיק בית חמי

הבית נמכר ב- 1,865,000 ש"ח

בישוב עומר ברח' חרצית

בית פינתי חדש באזור יוקרתי

5 חד' 100 מ"ר בנוי 700 מ"ר מגרש

משודרג מדהים עם ממ"ד וגינה ענקית

הבית נכמר ב- 3,650,000 ש"ח

וילות מצדה ברח' מבצע חורב

וילה 5 חד' קרקע

242 מ"ר בנוי 421 מ"ר מגרש

הבית נכמר ב- 2,135,000 ש"ח

שכונה ד' ברח' עולי הגרדום

דירת 3 חד' 80 מ"ר קו' 5/6

ממ"ד מעלית מרפסת 12 מ"ר

מגדלי sun

בניין בן שנתיים ממוקם בשכונה ג׳.

הנכס היה בשיווק במשך כ3 חודשים בלבד!

הנכס נמכר לקונה שהיה צריך נגישות בדירה עצמה וגם מהכניסה והחניה. הכל התאים כמו כפפה ליד

בשכונה ג׳ הופקדה תוכנית להתחדשות עירונית – 737 דירות ושימור קולנוע אורות הישן שנמצא ממש על יד מגדלי sun.

המגדל ממוקם באיזורי פארקים ובאיזור שקרוב ונגיש להכל.

השכונה מתחילה להנות מהתחדשות עירונית וכבר קמו פרויקטים חדשים שאין ספק שרואים שהשכונה הולכת ומתפתחת

הבית נכמר ב- 1,070,000 ש"ח

כמעט כל בעל נכס או קרקע היה רוצה לשפר את הנכס הנמצא ברשותו, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה על הקרקע, תוספת של מרפסת, או בניית קומה נוספת בבית. אך על כל שיפור של הנכס, על בעל הנכס (או החוכר ליותר מ-25 שנים) לשלם סוג של מס, תשלום חובה הנקרא היטל השבחה.
תשלום היטל השבחה, אשר נקרא לעתים מס השבחה (על אף שאינו מס אלא היטל של רשות מקומית),נעשה באחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס. הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה.
מטרת ההיטל היא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת נכסים לצרכי הציבור הכללי לרבות הוצאות שימור אתר, ותשלום פיצויים בכל שנה, הרשות המקומית רשאית להשתמש ביתרת הכספים לטובת השקעה בחינוך, על פי הגבלות מסוימות הקבועות בחוק.
מתי משלמים היטל השבחה? מי משלם היטל השבחה?
היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. כלומר, ישנו תשלום מס השבחה במכירת דירה (היטל השבחה),בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. מס השבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.

השבחת נכס
מרבית מהיטלי ההשבחה חלים על בתים צמודי קרקע, דירות גן או דירות גג. ברבים מן המקרים, השבחה נובעת מאישור הוועדות המקומיות של תכניות לבנייה על גג הנכס, אפשרות לתוספת קומה, הוספת מרפסות לבניין, וכו'. השבחה כתוצאה מאישור שימוש חורג נובעת משינוי יעוד השימוש בנכס, כגון הסבת דירת מגורים למשרד, וכדומה.
השבחת קרקע
השבחת קרקע נעשית כאשר זכויות הבנייה על שטח מסוים גדלות. בחלק מהמקרים מתקבל אישור על הגדלת זכויות הבנייה למגרש ספציפי, ולעתים הרשות המקומית מעניקה אישור להגדלת זכויות הבנייה לכלל השטחים בשכונה\אזור מסוים.
פטור מהיטל השבחה
פטור מהיטל השבחה ניתן במספר מקרים:

• קרקע בשכונת שיקום (על פי הגדרת הממשלה)
• קרקע באזור שיקום (על פי חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום)
• השבחה באזור בו הוכרז בצו על ידי הממשלה, בהסכמת הרשות המקומית, על פטור מחובת תשלום
• מוסדות ציבוריים שמטרתם אינה קבלת רווחים, כגון מוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט
• השבחה בקרקע או דירת מגורים כאשר הבעלים זכאי לסיוע מאחת מהתוכניות של משרד הבינוי
  והשיכון (כאשר התנאי הוא שהסיוע מיועד לבנייה\הרחבה של הדירה, ושטח הדירה תואם לתכנית)
• השבחת קרקע או דירה שבעליה החזיקו בקרקע לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה, והתכנית שקדמה לתכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950
• השבחה בשל תוספי שטחי שירות הנדרשים לביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית שבנייה אינה נדרשת על פי חוק ותוספת של שטחי שירות עד 5% משטח המגרש
• השבחת קרקע המיועדת לשימוש בתור דרך ציבורית
• השבחה בבניית מרחב מוגן (ממ"ד) בדירה, לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו+ קירות)
• בנייה או הרחבה של דירה למגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר, כל עוד הבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבנייה. כל שטח נוסף מעבר ל-140 מ"ר יחויב בתשלום ביחס להיקף הבנייה
• הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלק ממנו, בעקבות הקלה או התרת שימוש חורג הנובעים ממצבו החומרי של הנכס
  מה משפיע על היטל ההשבחה?
  שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא 50% משווי ההשבחה. כלומר, לכל זכות בנייה יש שווי כספי (הנקבע על פי אזור המגורים, היקף השטח המתווסף לדירה, וכו'),כאשר היטל ההשבחה עומד על חצי משווי זה. חשוב לציין כי משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כגון עלויות השיפוץ או הבנייה.

היטל השבחה – תמ"א 38
פרויקטים להתחדשות עירונית משנים את הנכס הנוכחי, בכך שהם כוללים לרוב הגדלה של זכויות הבנייה בדמות הוספת קומות, הגדלת שטח הדירות הקיימות, ובפרויקטים של פינוי-בינוי, הגדלה של זכויות הבנייה על הקרקע לעומת כמות יחידות הדירות בבניין הנוכחי.
עם זאת, על מנת לעודד את יוזמות ההתחדשות העירונית, הממשלה שואפת להפחית את היטל ההשבחה, כדי ליצור תמריץ. מצד שני, היטל ההשבחה הוא מקור הכנסה חשוב של הרשויות המקומיות, ובמקרה בו היטל ההשבחה מופחת או שקיים פטור- הרשות המקומית עלולה שלא לקדם אישור תכניות אשר לא יהוו מקור הכנסה מספיק.
חוק התכנון והבנייה
התיקון המשמעותי האחרון בחוק התכנון והבניה באשר להיטל השבחה על פרויקטים של התחדשות עירונית, הוא תיקון 3א' אשר התקבל במרס 2017. על פי התיקון, בפרויקטים של עיבוי (תמ"א 38/3) ניתן פטור מלא מהיטל השבחה, בפרויקטים של הריסה ובינוי (תמ"א 38/2) הפטור נקבע מראש עד 2.5 הקומות הראשונות, ולאחריהן קיים חיוב מופחת עם אפשרות להפחיתו במידה נוספת, או לבטלו. עוד על פי התיקון, נקבע כי היטל ההשבחה המפוחת בפרויקטים רלוונטיים של תמ"א 38 עומד על 25% משווי ההשבחה – כלומר, הפחתה של מחצית מהיטל ההשבחה. הרשות המקומית רשאית לקבוע פטור מלא מהיטל השבחה, או הפחתה לשמינית משווי ההשבחה.

מי קובע את היטל ההשבחה?
לאחר קבלת אישור של תכנית הבנייה, הוועדה המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה, אשר בוחן את עליית הערך של הדירה או הקרקע, ועל פי הערכת השווי שלו נקבע סכום התשלום להיטל. בהמשך, הוועדה מפרסמת לוח שומה, בו נמצאים פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה. פרסום לוח השומה נחשב בתור עדכון בעל הנכס על גובה ההיטל, ובנוסף על זכותו לערער על ההחלטה.
חישוב היטל השבחה
שיטת החישוב לרוב פשוטה וישירה: השמאי בוחן את השטח הנוסף לנכס ומכפיל את הנתון בשווי מ"ר בנוי באזור. לדוגמה, אם בוצעה תוספת בנייה של 30 מ"ר וכל 1 מ"ר שווה באותו אזור כ-10,000 שקל – שווי ההשבחה עומד על 300,000 שקל לפני קיזוז הוצאות ההשבחה כגון עלות בנייה, חומרים וכו'.
אם בדוגמה הנ"ל הוצאות הבנייה והחומרים הגיעו ל-100,000 שקל, שווי ההשבחה בפועל יעמוד על 200,000 שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על מחצית מהסכום – 150,000 שקל.
לוח השומה הוא פירוט השומה של כלל בעלי הנכסים באזור מסוים (לרבות שיעור ההשבחה),אשר מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך 6 חודשים לכל המאוחר מזמן אישור התכניות. לוועדה המקומית ישנה אפשרות לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס בעת מכירתו, התחלת השימוש בו על פי התכנית, או קבלת היתר בנייה. על הוועדה לעדכן את בעל הנכס במקרה של דחיית עריכת השומה עד למימוש. במקרה שכזה, בעלי הנכס מורשים לערער ולדרוש לשלם את ההיטל באופן מיידי. במקרה זה, על הוועדה המקומית לערוך שומת השבחה לגבי אותם מקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה מצד הבעלים.
עד לתשלום היטל ההשבחה (או קבלת פטור),בעל הנכס לא יורשה לבצע בפנקסי המקרקעין פעולות הכוללות מימוש זכויות, כמו מכירה, הוצאת היתר בנייה למקרקעין, הקלה או שימוש חורג.
מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?
על אף השם הדומה, מדובר על תשלומים שונים לחלוטין: ראשית, מס השבח משולם לרשות המיסים, בעוד שהיטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית העירונית. שנית, מס שבח מחושב על רווח בעת מכירת דירה, על פי ההפרש בין המחיר בו הדירה נקנתה, לבין המחיר בו נמכרה. כלומר, הגידול בשווי הכולל של הדירה מאז שרכשתם אותה.
עם זאת, ישנה חפיפה כלשהי בין היטל ההשבחה למס השבח: בעת חישוב מס שבח, ניתן לקזז את ההוצאות שהושקעו בדירה במהלך השנים וכחלק מתהליך המכירה, כגון עמלת טרחה לעורך דין, הריבית על המשכנתא, תשלום למתווך, וגם הוצאה על היטל השבחה.

השבחת נכס ? הנכס שלך הושבח בעקבות פינוי בינוי ? יש לך שאלות כל שהן בנושא או שאתה מתעניין לעשות שיפוץ בבית ולא יודע איך להוציא היתר בניה ..לכל שאלה שהיא בנושא נדלן אשמח לשוחח איתך ולעזור ככל הניתן בנושא 050-5599259

שכונה ד' בבאר-שבע עומדת להיבנות מחדש בתהליך של פינוי-בינוי, בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בהיקפו מחוץ לאזור המרכז. שלוש חברות בנייה מהגדולות והמובילות בתחום הנדל"ן בארץ – קבוצת ב.ס.ר הנדסה, קבוצת אפריקה ישראל וקבוצת אלקטרה בנייה – התאגדו יחד בפעם הראשונה לטובת שותפות בפרויקט להתחדשות עירונית, שייבנה בחלקה הדרומי של השכונה, על פני שליש משטחה, בהשקעת ענק של 1.4 מיליארד שקל.
במסגרת הפרויקט, 140 דירות ישנות במתחם יומרו ל-850 דירות בארבעה מגדלים: שניים בגובה 35 קומות, ושניים בגובה 25-27 קומות וגם בניין משרדים בן 20 קומות. במתחם יהיו 8,500 מ"ר שטחי מסחר, ו-37,500 מ"ר למשרדים ומבני ציבור, כולל בית ספר יסודי שימוקם בתוך אחד הבניינים. אדריכלי הפרויקט הם משרד פלד-קימלמן. היזמים מעריכים כי בתוך שנה וחצי יקבלו תב"ע מאושרת ויוכלו לעלות על הקרקע.

על כל דירה ישנה – 9 דירות חדשות
בגלל שווייה הנמוך יחסית של הקרקע בבאר-שבע וכדי שתהיה היתכנות כלכלית לפרויקט, אושר ליזמים יחס המרה גבוה: על כל דירה ישנה ייבנו 9 דירות חדשות. ל-ynet נודע כי אחרי שלוש שנים של הכנת תוכניות וקבלת אישור הדיירים (80%), הפרויקט קיבל לפני עשרה ימים את אישור הוועדה העירונית ובכך עבר את המכשול העיקרי.
הדיירים הוותיקים, שרובם מתגוררים בדירות בשטח 50 מ"ר, יקבלו דירה חדשה עם תוספת שטח של 25 מ"ר, חניה ומחסן. בנוסף, היזמים מציעים קרן מלגות לתושבי המתחם ללימודים באוניברסיטה. מתוך התחשבות בדיירים הוותיקים, שאינם מורגלים במגורים במגדלים, ייבנו לצידם גם מבני מגורים נמוכים יותר.
שכונה ד', (המככבת בימים אלה גם בסדרת הטלוויזיה בני אור) נמצאת בפתחה של העיר לבאים מכיוון תל-אביב, מול האוניברסיטה ובית החולים סורוקה, ונמתחת לאורך שדרות רגר. השכונה שהוקמה בשנות ה-50 לקליטת עולים במתכונת של בנייני רכבת, שנקראו בשפת העם "בלוקים", הכילה אוכלוסייה משכבה סוציו-אקונומית נמוכה, והייתה ידועה בעבר כשכונת פשע מוזנחת. כיום, בגללה הקרבה לאוניברסיטת בן-גוריון, היא הפכה בחלקה יעד למשקיעים ולדירות להשכרה לסטודנטים.
מחצית מהדירות בשכונה מאוכלסות גם היום במשפחות של ותיקים. עם יוצאי השכונה נמנים מספר שחקנים, אמנים ואנשי טלוויזיה מפורסמים ובהם: רונית אלקבץ ז"ל, זהבה בן, חנה אזולאי הספרי, צביקה הדר ודני קושמרו.
המתחם שייבנה בפרויקט פינוי-בינוי קיבל את תמיכת העירייה, במטרה שמגוון הדירות ימשוך אוכלוסייה חזקה לחזור לגור במרכז העיר המתחדש.
שלוש חברות בנייה התחרו תחילה ביניהן על מכרז שהוציאו דיירי השכונה, אולם בסופו של דבר המהלך הסתיים בשותפות נדירה. נחשון קוויתי, בעלי חברת ב.ס.ר, מהגדולות והוותיקות בישראל אמר ל-ynet: "אני יליד באר-שבע ועבורי הפרויקט הוא סגירת מעגל. אנחנו מביאים את תל-אביב לבאר-שבע".
קוויתי, שלמד הנדסה בטכניון, החל לעבוד בשנות ה-80 כשכיר בחברת ב.ס.ר ולימים הפך לבעליה ומי שהמציא את קבוצות הרכישה.

שושן סבג!

איזה כייף לפתוח את הבוקר ולהתחיל יום חדש עם הסוכן ה- אלוף שלנו,

הלב של המשרד! האיש שמתאהבים בו מהדקה הראשונה

שושן עבד במפעל גבינות שנה וחצי בטרם הגיע לעבוד ברי/מקס.

אנו גאים, שמחים ומאושרים שאתה חלק מהמשפחה שלנו משפחת רי/מקס פלוס באר שבע

רוצים לדעת עוד על שושן! אתם חייבים לקרוא את הכתבה