Blog

״הנה חתמתי פינוי בינוי עכשיו הכל יעלה!״
מה זה פינוי בינוי ואיך זה יעזור לכם?

אני נתקל בהרבה אנשים שחוזרים על אותה אימרה, אותה אימרה שגורמת להם לבצע מספר פעולות גורליות שהן מתבררות כטעויות בדיעבד !
לכן חשוב להבין בסופו של דבר להבין על מה אנחנו חותמים במסמך, חשוב שנבין מה זה פינוי בינוי, וחשוב שנבין איפה העירייה באמת מתכננת לקדם את הפרויקטים הללו.

כולנו נתקלנו במישהו שאמר לנו "עכשיו היו אצלי אנשים שאמרו לי שהביניין הולך לעבור פינוי בינוי, בטוח המחירים יקפצו ב-100 אלף שח".
אז זהו שלא בדיוק !

ניקח לדוגמא מצב שבו היזם פנה אלינו והראה לנו את כל המסמכים והתחלנו להשתכנע, צריך להבין דבר אחד – היזם לא יכל לעשות שום דבר אלא אם העירייה וההתחדשות העירונית יחליטו לקדם את התהליך באזור. כלומר יכל לקחת גם 15 שנה עד שבכלל יתקדמו אישורי התהליך.

בוא נדבר עובדות : כיום ניתן לראות תהליכי פינוי בינוי בעיקר בשכונה ג' ובקרוב בשכונה ד', בכל שאר השכונות לא מתקיים תהליך פינוי בינוי כרגע. אם חשבתם שאתם נמצאים בתהליך או חתמתם ליזם כזה או אחר ואתם לא נמצאים בג", תיקחו בחשבון שמדובר על תהליך שהוא לא מאושר על ידי העירייה. גם בשכונה ד׳ לא מתקיים בכל השכונה פינוי בינוי, לכן חשוב מאוד לראות תכניות עירייה והתחדשות עירונית כדי לוודא באילו רחובות באמת מתקיים התהליך.

פינוי בינוי אכן פרויקט שיכל להקפיץ את עליות הדירות במאות האחוזים, אינטרס העירייה לבצע בשכונות הוותיקות של העיר באזורים הישנים שבהם המבנים אינם מבוססים, אבל במידה וישנם מבנים שאינם מבוססים בשכונות ותיקות נוספות ישנן אופציות נוספות ופחות מורכבות שניתן בעזרתן לשקם את הבינין והפעולה הזו אינה מגדילה את המחירים באחוזים שאנו נוטים לחשוב.

לכן במידה וחשבתם לקנות דירה בפרויקט פינוי בינוי, עכשיו אתם יודעים באילו שכונות להתמקד.
במידה וחשבתם למכור ותהליך הפינוי בינוי עומד לעכב / לשנות את החלטתכם תוודאו שוב על מה מדובר.

באר-שבע, הינה עיר מטרופולין הרביעית במדינת ישראל.אוכלוסיית העיר מונה כ-220,000 תושבים ומעניקה שירותים לכ-750,000 אזרחים המתגוררים במרחב.

תושבי העיר נהנים מעיר אוניברסיטאית משגשגת ומתפתחת, אשר לומדים בה כ-30,000 סטודנטים: כ-20,000 סטודנטים באוניברסיטת בן גוריון בנגב, וכ-10,000 סטודנטים המתפלגים בין המכללה האקדמית להנדסה ע"ש סמי שמעון, המכללה הטכנולוגית באר שבע, המכללה האקדמית לחינוך ע"ש קיי, האוניברסיטה הפתוחה ובית הספר למשחק גודמן.בעיר לומדים כ- 8,000 סטודנטים לתואר ראשון ממקצועות ההנדסה, השיעור הגבוה ביותר של סטודנטים ללימודי הנדסה בארץ.

חלק מהשכונות הינן לרוב לסטודנטים מאיר והן ברבת מקום למסודות חינוך ולימודים להשכלה גבוהה<br>ויש שכונות המיועדות למשפחות צעירות וילדים

בשכונה ט' ברח' עין גדי 4 דירת 3 חד' 98 מ"ר קו' 5/8 נמכרה ב- 905,000 ש"ח
שכונה מעולה למשפחות צעירות בקרבת מקום לבתי ספר יסודיים ותיכון, מרכז מסחרי וחיי קהילה תוססים
דירה משופצת מדהים, מרווחת ומעולה למגורים

בשכונה ו' החדשה ברח' דרך מצדה דירת 3 חד' 75 מ"ר קו' 7/8 נמכרה ב-740,000 ש"ח
מעולה למגורים או להשקעה! בפחות ממיליון ש"ח נראית מדהים שמורה מאוד

בשכונה ט' ברח' שדרות ירושלים 103 דירת 4 חד' 94 מ"ר קו' 2/8 עם מעלית וממ"ד
מעולה למגורים ולהשקעה למשפחות צעירות ולזוגות בתחילת דרכם
בקרבת מקום לבתי ספר, מרכז מסחרי ולכל המקומות החשובים למשפחה

דירות נוספות שנמכרו בעיר באר שבע:

בשכונה ה' ברח' שדרות יעלים דירת 4 חד' 94 מ"ר קו' 2/8 נמכרה ב- 875,000 ש"ח

שכונה ד' ברח' דרך השלום דירת 2 חד' 45 מ"ר עם מעלית וממ"ד נמכרה ב- 490,000 ש"ח

שכונת רמות ברח' נחום גולדמן דירת 4 חד' 115 מ"ר עם מעלית, ממ"ד, מרפסת 12 מ"ר נמכרה ב- 1,265,000 ש"ח

שכונה ט' ברח' שדרות ירושלים דירת 3.5 חד' 90 מ"ר קו' 1/8 מעלית ממ"ד נמכרה ב- 900,000 ש"ח

שכונת רמב"ם דירת 4 חד' 127 מ"ר קו' 1/8 נמכרה ב- 1,025,000 ש"ח

ביום שני האחרון הודיע בנק ישראל כי הוא מעלה את הריבית ב-0.25%, ובהתאם לכך יתייקרו גם מסלולי הפריים. אך אין באמת סיבה לדאגה, למשל עבור משכנתא ממוצעת עם 400 אלף שקל במסלול הפריים, מדובר בעלייה של 45 שקל לחודש.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות ציינו כי בשנים האחרונות, ככל שהריבית בשוק הייתה זולה יותר, הבנקים העלו את מרווחי המשכנתאות. "הציפיה היא שככל והריביות עולות הבנקים יחזרו למרווחים שהיו בשנים הקודמות ויקלו על נוטלי המשכנתאות", הם ציינו.

עליית הריבית במשכנתאות לא מסתכמת רק בריבית הפריים. כלל המסלולים במשכנתאות התייקרו משמעותית בתקופה האחרונה, כך שנוטלי משכנתאות חדשות צפויים לשלם מראש החזר גבוה משמעותי ממה שהשוק היה רגיל אליו.

במערכת הבנקאית מאשרים כי הריביות במסלולים הקבועים הלא צמודים (קל"צ) עלו בחודשים האחרונים מאזור ה-3% לכ-4% בממוצע. נזכיר כי מדובר ברכיב היקר ביותר במשכנתא, אך גם זה שפחות חשוף לתנודתיות.

"הצעד הבא יהיה לבחון את השפעת עליית הריבית על מחירי הדירות בארץ. לאורך תקופה ארוכה טענו בבנק ישראל שאחת הסיבות המרכזיות למחירים הגבוהים הינה הריבית הנמוכה, וכעת התאוריה הזו תעמוד למבחן", ציינו בהתאחדות יועצי המשכנתאות.

אם כן, עליית הריבית הינה חיובית למשק, היא תסייע בצמצום הפער האינפלציוני ותניע את הכלכלה במדינה. את השפעתה על מחירי הנדל״ן בארץ אנחנו צפויים לראות בהמשך.