Blog

מתלבטים בין 2 דירות שאהבתם ולא יודעים באיזו לבחור?

זה לא חייב להיות כזה מסובך, הנה לכם כלי פשוט שהמצאתי לאחר 5 שנים שאני שומע קבוע את המשפט:

"תשמע אריאלללל, הסיור איתך ועם נועה היה כזה טוב ואנחנו פשוט לא יודעים מה לבחור"

השיטה נקראת מב"ת

מיקום, בניין, תכנון:

מיקום – איפה המיקום של כל דירה משרת אתכם יותר.

מי מבין 2 הדירות קרובה יותר לבתי הספר של הילדים או לגנים, ליציאה מהעיר לכיוון העבודה או לכל דבר אחר שמהותי וחשוב מבחינתכם.

בניין – נראות הבניין ,הניקיון והתחזוקה שלו היא קריטית ותשפיע על איכות החיים שלכם כשתעברו לגור שם. בדקו איפה נעים לכם יותר.

בנוסף, האם אתם מעדיפים קומפלקס בניינים סגור או פתוח?

עד כמה החניה רחוקה מהבניין? בן כמה הנכס?

תכנון – איפה התכנון של הדירה טוב יותר ומשרת את הצרכים שלהם בצורה מדוייקת?

ערכו ממש רשימה של ההתרונות והחסרונות בתכנון של כל דירה.

תכנון של דירה הוא לא תמיד משהו שניתן לשינוי (למשל- נכס עם זוויות) ולכן חשוב לתת לו משקל גדול בהחלטה.

לאחר שימוש בכלי המב"ת – תוכלו לדעת איזו דירה מתאימה לכם יותר

רשמו לי בתגובות, מה אתם חושבים על הכלי?

#מתווך#נדלן#תיווך#עסקה#נכס#קניה#מכירה#נדלןישראל#סוכן#סוכןנדלן#בארשבע#רמות#אריאלכהןליפשיץ

1. יש ברשותי נכס אחד ואני רוצה לקנות נכס נוסף לצורך השקעה, האם עליי לשלם מס רכישה?
   התשובה לשאלה זו מתחלקת לשניים-
   במידה ואתה מתכוון למכור את הנכס שלך תוך 18 חודשים ממועד רכישת הנכס השני- לא תהיה מחוייב בתשלום מס רכישה 8%, ובנוסף, תהיה זכאי למימון של 70% משכנתא.
   בהנחה ואתה לא מתכנן למכור את הנכס, תהיה מחוייב בתשלום מס רכישה בגובה 8%- ותהיה זכאי לעד 50% מימון משכנתא.
2. כמה הון עצמי דרוש לקניית דירה ראשונה?
   לקניית דירה ראשונה דרוש 25% הון עצמי וניתן לקחת עד 75% מימון משכנתא.
   חשוב להזכיר, יש הוצאות נלוות שנלקחות כחלק מההון העצמי- עורך דין בדרך כלל 0.5% ממחיר העסקה, מתווך בדרך כלל 2%+ מעמ, שיפוץ, פערי שמאות וכו.
   לכן, חשוב לשים לב לזה בחישוב ההון העצמי.
   לדוגמא- דירה ב1,000,000 ש"ח
   הון עצמי דרוש לעסקה- 250,000 ש"ח
   מימון משכנתא- 750,000 ש"ח
3. כמה אני אשלם על המשכנתא שלקחתי?
   תלוי בהרבה משתנים ורכיבי המשכנתא אותם לקחתם, כלל אצבע-
   על כל 100,000 ש"ח שתקחו בשכנתא ל25 שנה> תחזירו 550-600 ש"ח בממוצע בחודש.
   לדוגמא- משכנתא של 500,000 ש"ח תעלה בממוצע בהחזר חודשי- 2,900-3,100 ש"ח.
4. מה נחשב פער "הגיוני" ולגיטימי בין מחיר עסקה להערכת שמאי?
   גם במקרה הזה התשובה לא חד משמעית- מאוד תלוי בנכס אותו אתם הולכים לרכוש.
   בדירות רגילות- דירות 4 חדרים בבניין/ 3 חדרים/ דירות גן ופנטהוזים קל יותר לשער מה תהיה הערכת השמאי וזו מהסיבה שפחות או יותר הדירות הן אותו הדבר, בדירות כאלה פערים סבירים עם באזור ה30,000-50,000 שתצטרכו להשלים מההון העצמי. במקרה הזה גם תוכלו לפתוח את אתר מדל"ן/ רשות המיסים ולהסתכל על עסקאות שנעשו באזור.
   בבתי קרקע, וילות וכו הפערים עשויים להיות גדולים אף יותר כי כל בית "לגופו" ותלוי בהרבה משתנים.
   גם פה חשוב לזכור- בנכם לבין השמאי שמגיע להעריך את הנכס יש ניגוד אינטרסים- בסוף שמאי מטרתו להגן על הבנק, לכן תמיד מחיר עסקה יהיה מעט יותר גבוה ממחיר שמאות.
   חשוב לציין שהשמאי מגיע להעריך את הנכס דרך הבנק ממנו תקחו משכנתא- דבר זה נעשה לאחר חתימת חוזה.
5. איך אדע לבחור את אנשי המקצוע שלי?
   כמו בכל דבר בחיים- מחקרים, המלצות, אינטרנט וכו.
   שיפוצים- בעלי מקצוע שכבר יצא לכם לעבוד איתם/ מישהו ממקור ראשון המליץ לכם מניסיון- אפשר להביא את הבעל מקצוע עוד לפני שרכשתם את הדירה שיעריך לכם כספית את השיפוץ אותו אתם רוצים לבצע.
   יועץ משכנתאות- לא להתפשר! ליועץ משכנתאות תפקיד חשוב בעסקת חייכם, הוא מלווה אתכם לאורך כל הדרך, חוסך לכם מאות אלפי שקלים במשכנתא, מתאים מסלולים וקומבינציות שלא בהכרח חשבתם עליהם.
   עורך דין- חשוב מאוד שיתמחה בתחום הנדל"ן, שידאג קודם כל לדאוג לצרכים שלכם, לאינטרסים שלכם, כמובן שזה חייב להיות מישהו שאתם/ קרובים שלכם מכירים את העבודה שלו וסומכים עליו בעיניים עצומות שידאג לכם בפן המשפטי של העסקה.
   מתווך- גם במתווך כמובן לא להתפשר- אם החלטתם שאתם צריכים מתווך זה כנראה היה אחרי התלבטויות ארוכות, בעניין הזה אל תחשבו רק על הכסף. מתווך טוב ידע ללוות אתכם לאורך כל התהליך- מהשלב הראשוני של שיחת הטלפון ועד חתימת החוזה שלכם, תלכו עם מתווך אחד שעושה עליכם רושם רציני, שנותן לכם תחושה של ביטחון ואמון בעסקה, מתווך שנראה לכם רציני- תשקיעו בלקרוא המלצות ובלקוחות עבר שלו, איזה חברה הוא עובד והאם יש גב מאחוריו?
   מתווך טוב ידע לדאוג לאינטרסים ולדרישות שלכם ולהוציא לכם עסקה מצויינת. זכרו, למתווך יש כלים רבים שלקונה אין- מידע על המוכר, עסקאות שנעשו באזור, דירות ממתווכים אחרים, ושקיפות מלאה.

לצד הניסיון חשוב לוודא כי הסוכן רשום בפנקס המתווכים העדכני ומחזיק ברישיון תקף מטעם משרד המשפטים לתיווך מקרקעין.

6. כיצד לבחור דירה שתשמור על ערכה תמיד?

• מיקום מצויין קודם כל!
• בניין איכותי
• תכנון הדירה
• כיוונים טובים
• רמת שיפוץ

נושא: הריבית(לא) פוגעת בכדאיות העסקה!

שמתי לב שלאחרונה אני נתקל בלא מעט עסקאות טובות גם למגורים,וגם להשקעה.
אני מאמין, שהעובדה שכרגע הריבית עבור השקעות חלופיות אטרקטיבית, בשילוב המצב בו חלק מהדירות ריקות מדיירים ולא מניבות, גורם לבעלי נכסים לחשוב ברצינות על מימושם של הנכסים.
כמו בכל שוק, יש מוכר שהחליט למכור מסיבות כאלה ואחרות,ורוכש שרוצה לקנות דירה גם הוא מסיבותיו. המצב היום הוא מצב של חשיבה פסימית מצד הקונים שלעיתים מוותרים על עסקאות טובות, מתוך חשש מתשלום הריבית בעת לקיחת מימון
אז בואו נעשה קצת סדר

חשוב לזכור ששיעור הריבית הוא זמני,
ככל הנראה, לפי התחזיות נראה ירידה מתונה בריבית, החל מתחילת שנת 2024.
כך או אחרת,רכישה של נדלן נמדדת בתשואה שנקבל ובעליית ערך הנכס, בטווח של מספר שנים, בראייה קדימה ולא לטווח הקצר.
העיר באר שבע הוכיחה שלאורך השנים,המגמה הכללית היא עליית ערך,תשואה יציבה,וכדאיות כלכלית לעומת חלופות אחרות.
כשנכנסים לעומק הדברים בעניין הריבית ,המספרים מאד נמוכים בהשוואה לרווח שניתן לקבל על דירה להשקעה.
אז עד כמה המספרים נמוכים?
הפער בין תשלום הריבית היום לבין התשלום מלפני 8-10 חודשים,עומד על 100 ש"ח על כל 100,000 ש"ח שלקחנו בהלוואה.
זאת אומרת שבעסקה ממוצעת שבה סכום המימון הינו 500 אלף ש"ח(עבור עסקה ממוצעת של עד 850 אלף ש"ח) אנחנו מדברים על "הפסד" של 6000 ש"ח בשנה. למה "הפסד"? כי השכירות החודשית, שגם היא במגמת עלייה תכסה במידה רבה את סכום הריבית שנשלם.
עכשיו נשאלת השאלה- האם בהתחשב בעובדה שניתן למצוא עסקאות זולות בעשרות אלפי שקלים,והציפיה כי בשנים הקרובות,בראייה לטווח ארוך, עליית המחירים תימשך – הנתון או העובדה הזאת לא מגמדים את אותם 6000 ש"ח בשנה, מה גם שהריבית כיום זה לא דבר קבוע שנאלץ לחיות איתו, וזה נועד לתת פתרון לבעיית האינפלציה לתקופה מסוימת. ברור לכל הדעות שהיא תרד וכשזה יקרה, אותו "תשלום עודף" יירד גם הוא.
עסקה משתלמת נגישה יותר היום – ואם יש עדיין תהיות – אשמח לענות על כל שאלה ולהראות בצורה מעשית איך ניתן להרוויח גם כיום מרכישת דירה להשקעה
יאיר שטרן רימקס באר שבע -0505733239

רכישת 5 בתים ב-20 שנה היא מטרת השקעה משמעותית הדורשת תכנון קפדני, משמעת פיננסית וראייה ארוכת טווח. הנה כמה צעדים שיכולים לעזור לך להשיג מטרה זו:

1. פתח תוכנית: צור תוכנית ארוכת טווח הכוללת חזון ברור של יעדי ההשקעה, המשאבים הפיננסיים וציר הזמן שלך. החליטו על סוג הבתים שאתם רוצים להשקיע בהם, המיקומים וכמות הכסף שתוכלו להשקיע.

2. חסוך כסף: בניית חיסכון היא קריטית להשגת יעד ההשקעה שלך. אתה יכול לשקול לצמצם את ההוצאות שלך, להגדיל את ההכנסה שלך ולהניח בצד חלק מהרווחים שלך בכל חודש. תשאפו לחסוך כמה שיותר כדי לבנות מקדמה מכובדת עבור כל בית.

3. חפשו עסקאות: שימו לב לעסקאות טובות על נדל"ן. ניתן לעבוד עם סוכן נדל"ן המתמחה בנדל"ן להשקעה ובקיא בשוק הנדל"ן המקומי. חפש נכסים מוערכים בחסר, מכירות במצוקה או בתים הדורשים תיקונים או שיפוץ קלים.

4. שימוש במינוף: שימוש במינוף, כמו משכנתא, יכול לעזור לך לרכוש יותר נכסים בפחות כסף. עם זאת, זה כרוך גם בנטילת חובות, ולכן חשוב להעריך היטב את מצבך הפיננסי ולקבוע את רמת הסיכון שאיתה אתה מרגיש בנוח.

5. שמירה על נכסים: לאחר שרכשתם נכס, דאגו לתחזק אותו כראוי. תחזוקה ותיקונים שוטפים יכולים לעזור לך להימנע מתיקונים יקרים בעתיד ולשמור על ערך ההשקעה שלך.
חשוב לציין שהשקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים ודורשת שיקול דעת מדוקדק של מצבך הפיננסי, יעדי ההשקעה ותנאי השוק שלך. מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או איש מקצוע בתחום הנדל"ן כדי לעזור לך לפתח אסטרטגיית השקעה נכונה.

אז כדי שנוכל לצאת לדרך עם חזון ארוך טווח נצטרך לבנות שורשים חזקים וניהול מדויק לכל התהליך
בסוף השיטה הטובה ביותר להתקדם בעסקאות נדל״ן היא לקנות במחיר נכון (מתחת לשוק בשפתנו)
וכדי להשיג את ה ״מציאות״ שכולם מחפשים, מן הסתם הראשונים שיודעים הם המתווכים.
איזה קטע במקרה אני מתווך מומחה להשקעות נדל״ן בבאר שבע .
כל המקדים הרי זה משובח, אז למה אתם מחכים ?

גל איפרגן : 054-6444253
לינק לוואטספ שלי: https://wa.me/message/5RDDQWRKI745C1

התקופה האחרונה מבלבלת – על כך אין ויכוח.

מצד אחד אנחנו ממשיכים לשמוע על עלייה נוספת במחירי הנדלן. עליה, שלמרות כל הרעש מסביב ממשיכה בעקביות.

מצד אחד, אם נתייחס רק לנתונים אלו הרי שחובה עלינו לרכוש דירה מיד – בין אם למגורים או להשקעה, כל החלטה אחרת גורמת לנו להפסיד כסף.

מצד שני, אם נתייחס לתוכניות העתידיות ולפעולות של בנק ישראל, הרי שריבית בעליה אולי תביא למצב בו מחירי הדירות יתמתנו – אז אולי נחכה קצת?

הדבר הזה יוצר בלבול עצום ובלבול כידוע גורם לנו לקפוא – פשוט לא להחליט.

הדרך לפתרון מתחילה בלשאול את השאלה הנכונה – למה אני צריך לקנות דירה? מהי המטרה שלי? זהו בעצם השלב הראשון בדרך לפתרון, בדרך לקבלת ההחלטה.

הקושי בקבלת החלטה נובע מבלבול פנימי ורצון להימנע מאותו עומס הכרוך בקבלת ההחלטה. הדרך לקבלת ההחלטה עוברת ב-3 פרמטרים אותם קל ליישם.

1. המשמעויות של קבלת החלטה מסוימת – שקלו כל צד בצורה אובייקטיבית, הימנעו מתסריטים אופטימיים בטירוף מצד אחד ותסריטי אימה מהצד השני.
2. חיזוק הנחות מוצא חיוביות – אמצעי הפאניקה הגדול ביותר במאה ה-21 הוא המסך שלכם. החדשות בטלוויזיה נאמנות לייצר סנסציות ובדרך כלל הן לא חיוביות. לכן, בתת מודע, בבואכם לקבל החלטה, אדם שצופה באופן קבוע בחדשות יהיה מושפע יותר מאווירה שלילית וזו כאמור פוגמת ביכולת לקבל החלטה.
3. נטרלו דחיינות – קבעו תאריך יעד ואפילו שעה לקבלת ההחלטה. ברגע שתקבעו זאת, תהיו חייבים להתכנס לתוך התהליך ותבטיחו לעצמכם מיקוד בנתונים וגם החלטה בסופו.

בנימה אישית – אני נמצא בעולם הנדלן מזה כ-15 שנה ובראיה לטווח ארוך, רכישת דירה תמיד הייתה הצעד הנכון. אאחל לכולנו שגשוג בריאות ובעיקר – פחות בלבול….

שכונה ד' בבאר-שבע עומדת להיבנות מחדש בתהליך של פינוי-בינוי, בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בהיקפו מחוץ לאזור המרכז. שלוש חברות בנייה מהגדולות והמובילות בתחום הנדל"ן בארץ – קבוצת ב.ס.ר הנדסה, קבוצת אפריקה ישראל וקבוצת אלקטרה בנייה – התאגדו יחד בפעם הראשונה לטובת שותפות בפרויקט להתחדשות עירונית, שייבנה בחלקה הדרומי של השכונה, על פני שליש משטחה, בהשקעת ענק של 1.4 מיליארד שקל.
במסגרת הפרויקט, 140 דירות ישנות במתחם יומרו ל-850 דירות בארבעה מגדלים: שניים בגובה 35 קומות, ושניים בגובה 25-27 קומות וגם בניין משרדים בן 20 קומות. במתחם יהיו 8,500 מ"ר שטחי מסחר, ו-37,500 מ"ר למשרדים ומבני ציבור, כולל בית ספר יסודי שימוקם בתוך אחד הבניינים. אדריכלי הפרויקט הם משרד פלד-קימלמן. היזמים מעריכים כי בתוך שנה וחצי יקבלו תב"ע מאושרת ויוכלו לעלות על הקרקע.

על כל דירה ישנה – 9 דירות חדשות
בגלל שווייה הנמוך יחסית של הקרקע בבאר-שבע וכדי שתהיה היתכנות כלכלית לפרויקט, אושר ליזמים יחס המרה גבוה: על כל דירה ישנה ייבנו 9 דירות חדשות. ל-ynet נודע כי אחרי שלוש שנים של הכנת תוכניות וקבלת אישור הדיירים (80%), הפרויקט קיבל לפני עשרה ימים את אישור הוועדה העירונית ובכך עבר את המכשול העיקרי.
הדיירים הוותיקים, שרובם מתגוררים בדירות בשטח 50 מ"ר, יקבלו דירה חדשה עם תוספת שטח של 25 מ"ר, חניה ומחסן. בנוסף, היזמים מציעים קרן מלגות לתושבי המתחם ללימודים באוניברסיטה. מתוך התחשבות בדיירים הוותיקים, שאינם מורגלים במגורים במגדלים, ייבנו לצידם גם מבני מגורים נמוכים יותר.
שכונה ד', (המככבת בימים אלה גם בסדרת הטלוויזיה בני אור) נמצאת בפתחה של העיר לבאים מכיוון תל-אביב, מול האוניברסיטה ובית החולים סורוקה, ונמתחת לאורך שדרות רגר. השכונה שהוקמה בשנות ה-50 לקליטת עולים במתכונת של בנייני רכבת, שנקראו בשפת העם "בלוקים", הכילה אוכלוסייה משכבה סוציו-אקונומית נמוכה, והייתה ידועה בעבר כשכונת פשע מוזנחת. כיום, בגללה הקרבה לאוניברסיטת בן-גוריון, היא הפכה בחלקה יעד למשקיעים ולדירות להשכרה לסטודנטים.
מחצית מהדירות בשכונה מאוכלסות גם היום במשפחות של ותיקים. עם יוצאי השכונה נמנים מספר שחקנים, אמנים ואנשי טלוויזיה מפורסמים ובהם: רונית אלקבץ ז"ל, זהבה בן, חנה אזולאי הספרי, צביקה הדר ודני קושמרו.
המתחם שייבנה בפרויקט פינוי-בינוי קיבל את תמיכת העירייה, במטרה שמגוון הדירות ימשוך אוכלוסייה חזקה לחזור לגור במרכז העיר המתחדש.
שלוש חברות בנייה התחרו תחילה ביניהן על מכרז שהוציאו דיירי השכונה, אולם בסופו של דבר המהלך הסתיים בשותפות נדירה. נחשון קוויתי, בעלי חברת ב.ס.ר, מהגדולות והוותיקות בישראל אמר ל-ynet: "אני יליד באר-שבע ועבורי הפרויקט הוא סגירת מעגל. אנחנו מביאים את תל-אביב לבאר-שבע".
קוויתי, שלמד הנדסה בטכניון, החל לעבוד בשנות ה-80 כשכיר בחברת ב.ס.ר ולימים הפך לבעליה ומי שהמציא את קבוצות הרכישה.