אין תגובות

השוואת מימון לרכישת נדל"ן: בחינת היתרונות והחסרונות של משכנתאות מול הלוואות אישיות והשפעתן על התשואה

רכישת נדל"ן היא אחת מההשקעות הפיננסיות הגדולות ביותר שאנשים פרטיים ועסקים מבצעים במהלך חייהם. חלק גדול מהקונים נעזרים במימון חיצוני כדי לרכוש נכסים, כאשר שתי הדרכים הנפוצות ביותר הן באמצעות משכנתאות או הלוואות אישיות. מאמר זה ישווה בין שתי האפשרויות הללו, תוך בחינת היתרונות והחסרונות של כל אחת והשפעתן על התשואה הפוטנציאלית מההשקעה.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שניתנת למימון רכישת נדל"ן, כאשר הנכס הנרכש משמש כבטוחה להלוואה. המשכנתאות ניתנות לרוב לתקופות ארוכות (לרוב בין 15 ל-30 שנה) עם תנאי ריבית משתנים או קבועים, מה שמאפשר לקונה לשלם תשלומים חודשיים קבועים לאורך זמן.

יתרונות המשכנתא:

  1. ריביות נמוכות יחסית: ריבית המשכנתאות נוטה להיות נמוכה יותר מהלוואות אישיות, מכיוון שהבנק מקבל את הנכס כבטוחה להחזר ההלוואה.
  2. תקופות החזר ארוכות: הלוואות משכנתא נפרסות לתקופות ארוכות, מה שמקטין את גובה ההחזר החודשי ומאפשר גמישות כלכלית.
  3. תנאים מותאמים אישית: משכנתאות מגיעות בתצורות שונות (ריבית קבועה, משתנה וכו'), מה שמאפשר ללווים להתאים את המשכנתא לצרכיהם האישיים.

חסרונות המשכנתא:

  1. הוצאות נוספות: תהליך לקיחת משכנתא כרוך בהוצאות נוספות, כגון תשלום לעורך דין, דמי שמאות, ולעיתים גם ביטוחי משכנתא.
  2. מחויבות ארוכת טווח: משכנתא היא התחייבות כלכלית ארוכת טווח, מה שמגביל את יכולתו של הלווה לבצע שינויים משמעותיים בתקציבו במשך עשרות שנים.
  3. תלות בנכס: אם הקונה אינו מצליח להחזיר את ההלוואה, הנכס יכול להיתפס על ידי הבנק.

מהי הלוואה אישית?

הלוואה אישית היא הלוואה שניתנת לפרט עבור כל מטרה שהיא, כולל רכישת נכס, אולם להבדיל ממשכנתא, היא אינה מבוססת על בטוחה כלשהי ולכן ניתנת על בסיס ההיסטוריה האשראית של הלווה, הכנסותיו ויכולתו להחזיר.

יתרונות ההלוואה האישית:

  1. תהליך מהיר וקל: הלוואות אישיות לרוב מאושרות מהר יותר ממשכנתאות ואין צורך בבדיקות מעמיקות כמו הערכת נכסים.
  2. גמישות שימוש: ההלוואה האישית אינה קשורה ישירות לרכישת נכס, וניתן להשתמש בכסף לכל מטרה שהלווה רואה לנכון.
  3. אין תלות בנכס: במקרה של אי יכולת להחזיר את ההלוואה, הנכס הנדל"ני לא ייתפס על ידי הבנק.

חסרונות ההלוואה האישית:

  1. ריביות גבוהות יותר: בהשוואה למשכנתאות, הלוואות אישיות נוטות להיות יקרות יותר, שכן אין להן בטוחה כלשהי.
  2. תקופות החזר קצרות יותר: הלוואות אישיות ניתנות בדרך כלל לתקופות קצרות יותר (5-7 שנים), מה שיכול להוביל לתשלומים חודשיים גבוהים יותר.
  3. מגבלת סכום: הסכומים הניתנים בהלוואה אישית מוגבלים, ולא תמיד ניתן לכסות את מלוא עלות רכישת הנכס בעזרת הלוואה אישית.

השפעת סוג המימון על התשואה

תשואה על נכס נדל"ני נמדדת ביחס להכנסות מהנכס (למשל, השכרה או מכירה) מול ההוצאות הכרוכות ברכישתו ותפעולו. סוג המימון משפיע באופן ישיר על התשואה הכוללת מההשקעה.

  • משכנתא: בזכות ריביות נמוכות יותר ותשלומים חודשיים קטנים, משכנתא מאפשרת ללווה להשאיר חלק גדול יותר מההכנסות הפוטנציאליות מהנכס לצרכים אחרים, כמו שיפוץ או השקעה נוספת, מה שיכול להגדיל את התשואה. עם זאת, הוצאות נוספות הנלוות לתהליך המשכנתא עלולות להפחית את התשואה בטווח הקצר.
  • הלוואה אישית: מאחר והריביות על הלוואות אישיות גבוהות יותר והתשלומים החודשיים גדולים יותר, סביר להניח שהתשואה על ההשקעה תהיה נמוכה יותר. למרות שהלוואה אישית היא גמישה יותר ואין צורך בהוצאות נוספות כמו בהליך המשכנתא, עדיין, התשלומים הגבוהים עלולים להכביד על יכולת המשקיע להשיג תשואה משמעותית מהנכס.

סיכום

הבחירה בין משכנתא להלוואה אישית לרכישת נכס נדל"ני תלויה בצרכיו האישיים של הרוכש, במצבו הכלכלי ובמטרות ההשקעה שלו. משכנתא נוטה להיות אפשרות מימון עדיפה עבור מרבית רוכשי הנדל"ן, בזכות ריביות נמוכות יותר ותקופות החזר ארוכות. עם זאת, הלוואה אישית יכולה להיות פתרון גמיש ומהיר יותר במצבים בהם יש צורך במימון מהיר או כאשר מדובר ברכישות נדל"ן בסכומים נמוכים יותר.

מוזמנים לפנות בכל עת 4956*

אין תגובות

הצעדים שאתם חייבים לעשות עוד לפני הביקור בדירה הראשונה

אני נתקל בהמון קונים שממהרים לצאת ולראות דירות עוד לפני שעשו את כל הבדיקות הנדרשות.
זה בסופו של דבר, בדרך כלל, מביא אותם לתסכול שבזבזו זמן רב והם בכלל לא מוכנים לרכישה כמו שחשבו.
במיוחד בתקופה כזו, בה הריביות עלו משמעותית וההחזר החודשי בהתאם- חשוב שעוד לפני ביקור בדירה כקונים, תעשו את ההכנות הבאות:

*אישור משכנתא עקרוני וגיבוש תקציב:
מה שהיה נכון ללפני שנה לא תמיד נכון היום.
ההחזרים החודשיים ב2023 עלו משמעותית מבעבר (לצורך הדוגמה: משכנתא ממוצעת של 1M ש"ח הייתה עולה בפריסה ל25 שנים 4,500 בממוצע והיום על אותה משכנתא ההחזר הממוצע יהיה 6,000 ולפעמים יותר).
לצאת לראות בתים בלי אישור משכנתא עקרוני זה בערך כמו לבחור בגד בלי לדעת מה המידה שלך ולנחש "בערך" אם זה מתאים.
טיפ חשוב- קחו בחשבון שיש הוצאות נלוות שגם הן חלק מההון העצמי (תיווך, שכ"ט עו"ד, יועץ משכנתאות, שיפוץ וכו')

*בחירת שכונה ע"פ התקציב:
אתם חייבים להבין לאן אתם רוצים לעבור ולאן לא. (כמובן שזה צריך להתאים ליכולת הכלכלית שלכן).
בחירת מיקום היא קריטית למיקוד ותימנע מכם להסתובב ולבזבז זמן ועסקאות טובות בדרך.
חשוב לבחור מיקום ע"פ האינטרסים שלכם, קרבה לגנים, לעבודה או משפחה.

*להגדיר "קווים אדומים" ופרמטרים שחשובים לכם
זו יכולה להיות פינת אוכל מוגדרת שעליה אתם לא מוכנים להתפשר, לוקיישן מסויים, תכנון של הבית או פינת אוכל מוגדרת.
ברגע שתדעו היטב על מה אתם לא מוכנים להתפשר- יהיה לכם קל יותר לקבל החלטה כשתמצאו נכס שעונה על רוב הדרישות שלכם.

אם תיישמו את שלושת הנקודות שהצעתי עוד טרם קבעתם סיור בדירות- מבטיח לכם שרכישת הדירה תהיה תהליך הרבה יותר פשוט ונעים עבורכם.

אריאל כהן ליפשיץ- רי/מקס באר שבע

050-8482601

אין תגובות

עליית הריבית של בנק ישראל – איך זה ישפיע על המשכנתא שלכם?

ביום שני האחרון הודיע בנק ישראל כי הוא מעלה את הריבית ב-0.25%, ובהתאם לכך יתייקרו גם מסלולי הפריים. אך אין באמת סיבה לדאגה, למשל עבור משכנתא ממוצעת עם 400 אלף שקל במסלול הפריים, מדובר בעלייה של 45 שקל לחודש.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות ציינו כי בשנים האחרונות, ככל שהריבית בשוק הייתה זולה יותר, הבנקים העלו את מרווחי המשכנתאות. "הציפיה היא שככל והריביות עולות הבנקים יחזרו למרווחים שהיו בשנים הקודמות ויקלו על נוטלי המשכנתאות", הם ציינו.

עליית הריבית במשכנתאות לא מסתכמת רק בריבית הפריים. כלל המסלולים במשכנתאות התייקרו משמעותית בתקופה האחרונה, כך שנוטלי משכנתאות חדשות צפויים לשלם מראש החזר גבוה משמעותי ממה שהשוק היה רגיל אליו.

במערכת הבנקאית מאשרים כי הריביות במסלולים הקבועים הלא צמודים (קל"צ) עלו בחודשים האחרונים מאזור ה-3% לכ-4% בממוצע. נזכיר כי מדובר ברכיב היקר ביותר במשכנתא, אך גם זה שפחות חשוף לתנודתיות.

"הצעד הבא יהיה לבחון את השפעת עליית הריבית על מחירי הדירות בארץ. לאורך תקופה ארוכה טענו בבנק ישראל שאחת הסיבות המרכזיות למחירים הגבוהים הינה הריבית הנמוכה, וכעת התאוריה הזו תעמוד למבחן", ציינו בהתאחדות יועצי המשכנתאות.

אם כן, עליית הריבית הינה חיובית למשק, היא תסייע בצמצום הפער האינפלציוני ותניע את הכלכלה במדינה. את השפעתה על מחירי הנדל״ן בארץ אנחנו צפויים לראות בהמשך.