Blog

3 טעויות קריטיות שבעלי נכסים עושים ומפסידים זמן עסקאות וכסף

* משלבים רגש בתהליך המכירה- זה הגיוני וטבעי שזה יקרה. מחקרים מראים כי 90% מההחלטות שאנחנו לוקחים בחיים הם על פי הרגש והתחושות שלנו.
במקרים מסויימים זה יכול להיות טוב, בעולם הנדל"ן פחות.
נסו לנתק את הרגשות שלכם כלפי הבית ותמחרו את הנכס שלכם ע"פ עסקאות שנעשו ובאופן אובייקטיבי.
תמחור שגוי יגרום לתהליך המכירה להתארך ולכם להתייאש. אם קבלתם עסקה טובה והוגנת – תתקדמו.

2. לא להכין את הבית לפני ביקור- יש לדבר הזה חשיבות עצומה.
אם הקונים שלכם ירגישו נעים בבית והוא יראה להם מסודר ונקי, יהיה להם קל יותר לשים את תשומת הלב שלהם על הדברים הנכונים ולהתרשם.
כשבית לא נקי או מסודר, הראש שלהם יהיה עסוק בעיקר וזה.
בדיוק כמו שאנשים אוכלים עם העיניים, הם גם קונים בתים עם העיניים.
אז יש לכם עובש בתקרות? הכביסה לא מקופלת? הגינה על הפנים? זה הזמן לתקן.
3. הגזמות מיותרות- זו אחת הטעויות הכי נפוצות. בעלי נכסים שמגזימים בתיאורים חיוביים של הבית שלהם.
זכרו שהלקוחות שהגיעו הערב לראות את הדירה רוצים קודם כל להתרשם בעצמם
ולשבח ולהלל יותר מידי את הנכס שלהם- יכול לעשות בדיוק את הפעולה ההפוכה ויגרום להם לחשוד אולי יש משהו שאתם לא מספרים.
במקרה הזה, more is less – תציגו את ההיתרונות המוהבקים של הנכס אבל מבלי להגזים.


אם תיישמו את הנקודות הבאות מכירת הנכס שלהם תעבוד בצורה הרבה יותר פשוטה ונעימה.
רשמו לי בתגובות – אילו עוד טעויות של מוכרים את מכירים?

אני נתקל בהמון קונים שממהרים לצאת ולראות דירות עוד לפני שעשו את כל הבדיקות הנדרשות.
זה בסופו של דבר, בדרך כלל, מביא אותם לתסכול שבזבזו זמן רב והם בכלל לא מוכנים לרכישה כמו שחשבו.
במיוחד בתקופה כזו, בה הריביות עלו משמעותית וההחזר החודשי בהתאם- חשוב שעוד לפני ביקור בדירה כקונים, תעשו את ההכנות הבאות:

*אישור משכנתא עקרוני וגיבוש תקציב:
מה שהיה נכון ללפני שנה לא תמיד נכון היום.
ההחזרים החודשיים ב2023 עלו משמעותית מבעבר (לצורך הדוגמה: משכנתא ממוצעת של 1M ש"ח הייתה עולה בפריסה ל25 שנים 4,500 בממוצע והיום על אותה משכנתא ההחזר הממוצע יהיה 6,000 ולפעמים יותר).
לצאת לראות בתים בלי אישור משכנתא עקרוני זה בערך כמו לבחור בגד בלי לדעת מה המידה שלך ולנחש "בערך" אם זה מתאים.
טיפ חשוב- קחו בחשבון שיש הוצאות נלוות שגם הן חלק מההון העצמי (תיווך, שכ"ט עו"ד, יועץ משכנתאות, שיפוץ וכו')

*בחירת שכונה ע"פ התקציב:
אתם חייבים להבין לאן אתם רוצים לעבור ולאן לא. (כמובן שזה צריך להתאים ליכולת הכלכלית שלכן).
בחירת מיקום היא קריטית למיקוד ותימנע מכם להסתובב ולבזבז זמן ועסקאות טובות בדרך.
חשוב לבחור מיקום ע"פ האינטרסים שלכם, קרבה לגנים, לעבודה או משפחה.

*להגדיר "קווים אדומים" ופרמטרים שחשובים לכם
זו יכולה להיות פינת אוכל מוגדרת שעליה אתם לא מוכנים להתפשר, לוקיישן מסויים, תכנון של הבית או פינת אוכל מוגדרת.
ברגע שתדעו היטב על מה אתם לא מוכנים להתפשר- יהיה לכם קל יותר לקבל החלטה כשתמצאו נכס שעונה על רוב הדרישות שלכם.

אם תיישמו את שלושת הנקודות שהצעתי עוד טרם קבעתם סיור בדירות- מבטיח לכם שרכישת הדירה תהיה תהליך הרבה יותר פשוט ונעים עבורכם.

אריאל כהן ליפשיץ- רי/מקס באר שבע

050-8482601

הרי הכל זמין באינטרנט- מכמות העסקאות בשכונה והמחירים שנמכרו.
מה הערך המוסף בעבודה עם סוכן נדל"ן? איך הוא יוכל להועיל לי ולמקסם עבורי את תהליך המכירה? כל התשובות במאמר הבא 🙂

עם התפתחות הטכנולוגיה והזמינות המידע באינטרנט, נכון שהמידע על דירות זמין לציבור בצורה מרשימה ונגישה. אבל זה לא תמיד מספיק!
עבודה עם סוכן נדלן מקצועי- מציעה ערך מוסף חשוב במספר דרכים:

1. מידע וניסיון מומחים: סוכן נדל"ן מקצועי מביא עימו מידע וניסיון מותאם אישית לצרכים שלך.
   הסוכן עובד עם דירות ונכסים כל היום, ויש לו ידע מקצועי עמוק ועדכני בתחום הנדל"ן.
   הוא יכול לסייע לך לזהות את המאפיינים החשובים ביותר לך, לסנן את המגוון הרחב של דירות זמינות ולמצוא את האפשרויות המתאימות ביותר לך.
   יכולות השוק והייעוץ של הסוכן יכולות לספק לך יתרונות מובהקים בעסקת הנדל"ן .
2. חיסכון בזמן ומאמץ: החיפוש ומציאת דירה מתאימה עשויים לקחת הרבה זמן ומאמץ.
   סוכן מקצועי יעשה את רוב העבודה במקומך, יסנן את האפשרויות הרלוונטיות, יקבל מידע מקדים על דירות חדשות שנכנסות לשוק ויפגיש אותך רק עם האפשרויות המתאימות ביותר. זה יכול לחסוך לך המון זמן וטרחה, במיוחד אם אתה תוהה על מספר דירות במקביל או אם יש לך דרישות מיוחדות.
3. משא ומתן: הסוכן יתנהל במשא ומתן עם בעלי הנכסים וסוכנים אחרים בשוק הנדל"ן.
   יש לו יכולת להשקיע במו"מ, לדאוג לקבלת המחיר הטוב ביותר ולהגן על אינטרס הלקוח .
   הסוכן יכול לעזור לך להסתדר עם הניידות, לוחות תשלומים שיתאימו למטרות, אנשי המקצוע הנכונים ותנאי עסקה אופטימליים.
4. מומחיות משפטית: במהלך תהליך הרכישה או המכירה של נכס נדל"ני, עשויות להיות בעיות או מצבים שבהם תצטרכו להתייעץ בנושאים משפטיים עם בעלי מקצוע על נושאים כמו חוזה רכישה ,העברת הדירה בטאבו, מחירי שמאויות.
   סוכן נדל"ן מקצועי יכול להביא ידע מתוך הניסיון שלו, קשרים נכונים, ויכולת לייעץ בנושאים אלו או להפנות אותך למומחה המתאים.

כל אלו הם רק חלק מהיתרונות של עבודה עם סוכן נדל"ן, גם בשנת 2023.
אז אל תתלבטו, ואל סוכן נדל"ן מקצועי תפנו!

אריאל כהן ליפשיץ רימקס באר שבע

050-8482601

מס השבח (שֵׁבֶח) הוא תוספת מס בישראל שמוטענת על הרווח המופק ממכירת נכסים, כולל נכסים תכנוניים, דירות, מקרקעין, מניות וכלי רכב. מס השבח נקבע בחוק המס השבח של שנת 1963 ועודכן מספר פעמים מאז כך. המטרה העיקרית של מס השבח היא לסייע במניעת ספוקולציה בשוק הנדל"ן ולתמוך בהון התיישבות.

תוספת המס מחושבת על פי מערכת של שלבים על פי סכומים שונים שמקובעים על ידי המדינה ונכסי הגורם. סכום מס השבח מתחשב בגודל הנכס ובמשקל של הסיכון הקיים בשוק הנדל"ן. בנוסף, נכסים שונים כמו דירות למגורים, נכסים מניבים להשקעה ואדמות מקבלים תעריפים שונים. מס השבח מוטען על ידי המכירה של הנכס ונגבה על ידי רשות המסים.

כדי לדעת את התעריפים המדויקים של מס השבח בישראל בשלב הנוכחי, מומלץ לבדוק את החוקים והתקנות המסומנים באתר הרשמי של משרד האוצר בישראל או להתייעץ עם יועץ מס.

מס שבח מחושב בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.

• מס שבח משולם על ידי מוכר דירה, כאשר המחיר בו הוא מכר את הדירה גבוה מהמחיר בו הוא רכש אותה.
• המיסוי מחושב על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות, כגון שיפוץ, שכר טרחת עורך-דין, עמלת תיווך, מס רכישה אגרות ומיסוי וכדומה.
• קיימים בחוק מקרים בהם המוכר יהיה פטור מתשלום מס השבח בעת המכירה.
• המס מחושב רק על הרווח שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה.

רוצים להגיע לפגישה? אנחנו כאן! 4956*

1. יש ברשותי נכס אחד ואני רוצה לקנות נכס נוסף לצורך השקעה, האם עליי לשלם מס רכישה?
   התשובה לשאלה זו מתחלקת לשניים-
   במידה ואתה מתכוון למכור את הנכס שלך תוך 18 חודשים ממועד רכישת הנכס השני- לא תהיה מחוייב בתשלום מס רכישה 8%, ובנוסף, תהיה זכאי למימון של 70% משכנתא.
   בהנחה ואתה לא מתכנן למכור את הנכס, תהיה מחוייב בתשלום מס רכישה בגובה 8%- ותהיה זכאי לעד 50% מימון משכנתא.
2. כמה הון עצמי דרוש לקניית דירה ראשונה?
   לקניית דירה ראשונה דרוש 25% הון עצמי וניתן לקחת עד 75% מימון משכנתא.
   חשוב להזכיר, יש הוצאות נלוות שנלקחות כחלק מההון העצמי- עורך דין בדרך כלל 0.5% ממחיר העסקה, מתווך בדרך כלל 2%+ מעמ, שיפוץ, פערי שמאות וכו.
   לכן, חשוב לשים לב לזה בחישוב ההון העצמי.
   לדוגמא- דירה ב1,000,000 ש"ח
   הון עצמי דרוש לעסקה- 250,000 ש"ח
   מימון משכנתא- 750,000 ש"ח
3. כמה אני אשלם על המשכנתא שלקחתי?
   תלוי בהרבה משתנים ורכיבי המשכנתא אותם לקחתם, כלל אצבע-
   על כל 100,000 ש"ח שתקחו בשכנתא ל25 שנה> תחזירו 550-600 ש"ח בממוצע בחודש.
   לדוגמא- משכנתא של 500,000 ש"ח תעלה בממוצע בהחזר חודשי- 2,900-3,100 ש"ח.
4. מה נחשב פער "הגיוני" ולגיטימי בין מחיר עסקה להערכת שמאי?
   גם במקרה הזה התשובה לא חד משמעית- מאוד תלוי בנכס אותו אתם הולכים לרכוש.
   בדירות רגילות- דירות 4 חדרים בבניין/ 3 חדרים/ דירות גן ופנטהוזים קל יותר לשער מה תהיה הערכת השמאי וזו מהסיבה שפחות או יותר הדירות הן אותו הדבר, בדירות כאלה פערים סבירים עם באזור ה30,000-50,000 שתצטרכו להשלים מההון העצמי. במקרה הזה גם תוכלו לפתוח את אתר מדל"ן/ רשות המיסים ולהסתכל על עסקאות שנעשו באזור.
   בבתי קרקע, וילות וכו הפערים עשויים להיות גדולים אף יותר כי כל בית "לגופו" ותלוי בהרבה משתנים.
   גם פה חשוב לזכור- בנכם לבין השמאי שמגיע להעריך את הנכס יש ניגוד אינטרסים- בסוף שמאי מטרתו להגן על הבנק, לכן תמיד מחיר עסקה יהיה מעט יותר גבוה ממחיר שמאות.
   חשוב לציין שהשמאי מגיע להעריך את הנכס דרך הבנק ממנו תקחו משכנתא- דבר זה נעשה לאחר חתימת חוזה.
5. איך אדע לבחור את אנשי המקצוע שלי?
   כמו בכל דבר בחיים- מחקרים, המלצות, אינטרנט וכו.
   שיפוצים- בעלי מקצוע שכבר יצא לכם לעבוד איתם/ מישהו ממקור ראשון המליץ לכם מניסיון- אפשר להביא את הבעל מקצוע עוד לפני שרכשתם את הדירה שיעריך לכם כספית את השיפוץ אותו אתם רוצים לבצע.
   יועץ משכנתאות- לא להתפשר! ליועץ משכנתאות תפקיד חשוב בעסקת חייכם, הוא מלווה אתכם לאורך כל הדרך, חוסך לכם מאות אלפי שקלים במשכנתא, מתאים מסלולים וקומבינציות שלא בהכרח חשבתם עליהם.
   עורך דין- חשוב מאוד שיתמחה בתחום הנדל"ן, שידאג קודם כל לדאוג לצרכים שלכם, לאינטרסים שלכם, כמובן שזה חייב להיות מישהו שאתם/ קרובים שלכם מכירים את העבודה שלו וסומכים עליו בעיניים עצומות שידאג לכם בפן המשפטי של העסקה.
   מתווך- גם במתווך כמובן לא להתפשר- אם החלטתם שאתם צריכים מתווך זה כנראה היה אחרי התלבטויות ארוכות, בעניין הזה אל תחשבו רק על הכסף. מתווך טוב ידע ללוות אתכם לאורך כל התהליך- מהשלב הראשוני של שיחת הטלפון ועד חתימת החוזה שלכם, תלכו עם מתווך אחד שעושה עליכם רושם רציני, שנותן לכם תחושה של ביטחון ואמון בעסקה, מתווך שנראה לכם רציני- תשקיעו בלקרוא המלצות ובלקוחות עבר שלו, איזה חברה הוא עובד והאם יש גב מאחוריו?
   מתווך טוב ידע לדאוג לאינטרסים ולדרישות שלכם ולהוציא לכם עסקה מצויינת. זכרו, למתווך יש כלים רבים שלקונה אין- מידע על המוכר, עסקאות שנעשו באזור, דירות ממתווכים אחרים, ושקיפות מלאה.

לצד הניסיון חשוב לוודא כי הסוכן רשום בפנקס המתווכים העדכני ומחזיק ברישיון תקף מטעם משרד המשפטים לתיווך מקרקעין.

6. כיצד לבחור דירה שתשמור על ערכה תמיד?

• מיקום מצויין קודם כל!
• בניין איכותי
• תכנון הדירה
• כיוונים טובים
• רמת שיפוץ

השקעה בבאר שבע יכולה להיות אטרקטיבית למשקיעים כי העיר מתפתחת במהירות ומציעה מגוון של תחומי עניין להשקעה. לפני שמשקיעים בבאר שבע, חשוב לבדוק את הפוטנציאל הכלכלי והמשקי של הפרויקט המתאים להם.

להלן כמה תחומי עניין להשקעה בבאר שבע:

1. נדל"ן: השקעה בנדל"ן בבאר שבע עשויה להיות טובה כי ישנם מספר פרויקטי בנייה ופיתוח נדל"ן בעיר. חשוב לבדוק את המיקום של הנכס, את האזור הסביבתי, את תנאי הרווחה ואת התשואה הצפויה לפני שמשקיעים בנדל"ן.
2. תיירות: באר שבע מציעה מגוון רחב של אטרקציות תיירותיות ופעילויות חוויתיות, כגון סיורים במדבר נגב, ביקור בבתי כנסת עתיקים ובמוזיאונים. השקעה בתחום התיירות עשויה להיות מבטיחה כי ישנם הזדמנויות לפיתוח אטרקציות נוספות והצעה של חבילות תיירותיות שיכולות למשוך תיירים נוספים לעיר.
3. טכנולוגיה: באר שבע היא מושבה למספר חברות טכנולוגיות גדולות ומפורסמות, כמו, חברות סייבר המעוניינות להגיע לעיר הדרומית ולהשקיע כאן את הכל

השקעה בנדל"ן יכולה להיות דרך מצוינת לייצר הכנסה ולבנות עושר, אך חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות בכך כדי להבטיח שההשקעה משתלמת מבחינה כלכלית. להלן כמה מההוצאות שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל"ן:

1. מחיר רכישה: עלות הנכס עצמו היא ההוצאה המשמעותית ביותר בעת השקעה בנדל"ן.
2. עלויות סגירה: עלויות הסגירה כוללות עמלות כגון הוצאות משפט, ביטוח בעלות, דמי שמאות ודמי בדיקה, והן יכולות להסתכם בסכום משמעותי.
3. עלויות מימון: אם אתם מממנים את הנכס, תצטרכו לשלם ריבית על ההלוואה וכל עלויות מימון אחרות.
4. ארנונה: ארנונה עשויה להשתנות בהתאם למיקום הנכס ויכולה להוות הוצאה שוטפת משמעותית.
5. ביטוח: ביטוח רכוש הכרחי כדי להגן מפני נזקים ואחריות ויכול להוות הוצאה שוטפת משמעותית.
6. תחזוקה ותיקונים: נכסים דורשים תחזוקה שוטפת ותיקונים מזדמנים, שיכולים להסתכם בהוצאה משמעותית לאורך זמן.
7. דמי ניהול נכסים: אם אתם שוכרים חברת ניהול נכסים לניהול הנכס, תצטרכו לשלם דמי ניהול מהכנסות השכירות בדרך כלל חודש משנה.
8. שירותים: אם אתה אחראי לתשלום עבור שירותים, כגון מים, חשמל וגז, זו יכולה להיות הוצאה מתמשכת
9. עלויות פנויות ושיווק: אם הנכס פנוי, ייתכן שתצטרך להוציא כסף על שיווק ופרסום כדי למצוא שוכרים.
10. עמלות משפטיות: ייתכן שתצטרך לשכור עורך דין שיעזור בבעיות משפטיות, כגון פינוי או סכסוכי רכוש.

כאשר בוחנים השקעה בנדל"ן, חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הללו כדי לקבוע אם ההשקעה כדאית כלכלית וכדי להבטיח שתוכל להפיק את התשואות הצפויות.

אל תחשבו פעמיים, שלחו לי הודעה וקבלו את כל הטיפים והסודות להשקעה טובה כולל ליווי מלא מהקניה ועד המכירה ,לפרטים :
גל איפרגן היועץ שלך להשקעות נדלן : 054-6444253
לוואטספ שלי :
https://wa.me/message/5RDDQWRKI745C1
לעמוד הפייסבוק שלי :
https://www.facebook.com/GaliferganRemax/
לאתר שלי :
Www.galifergan.com

רכישת 5 בתים ב-20 שנה היא מטרת השקעה משמעותית הדורשת תכנון קפדני, משמעת פיננסית וראייה ארוכת טווח. הנה כמה צעדים שיכולים לעזור לך להשיג מטרה זו:

1. פתח תוכנית: צור תוכנית ארוכת טווח הכוללת חזון ברור של יעדי ההשקעה, המשאבים הפיננסיים וציר הזמן שלך. החליטו על סוג הבתים שאתם רוצים להשקיע בהם, המיקומים וכמות הכסף שתוכלו להשקיע.

2. חסוך כסף: בניית חיסכון היא קריטית להשגת יעד ההשקעה שלך. אתה יכול לשקול לצמצם את ההוצאות שלך, להגדיל את ההכנסה שלך ולהניח בצד חלק מהרווחים שלך בכל חודש. תשאפו לחסוך כמה שיותר כדי לבנות מקדמה מכובדת עבור כל בית.

3. חפשו עסקאות: שימו לב לעסקאות טובות על נדל"ן. ניתן לעבוד עם סוכן נדל"ן המתמחה בנדל"ן להשקעה ובקיא בשוק הנדל"ן המקומי. חפש נכסים מוערכים בחסר, מכירות במצוקה או בתים הדורשים תיקונים או שיפוץ קלים.

4. שימוש במינוף: שימוש במינוף, כמו משכנתא, יכול לעזור לך לרכוש יותר נכסים בפחות כסף. עם זאת, זה כרוך גם בנטילת חובות, ולכן חשוב להעריך היטב את מצבך הפיננסי ולקבוע את רמת הסיכון שאיתה אתה מרגיש בנוח.

5. שמירה על נכסים: לאחר שרכשתם נכס, דאגו לתחזק אותו כראוי. תחזוקה ותיקונים שוטפים יכולים לעזור לך להימנע מתיקונים יקרים בעתיד ולשמור על ערך ההשקעה שלך.
חשוב לציין שהשקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים ודורשת שיקול דעת מדוקדק של מצבך הפיננסי, יעדי ההשקעה ותנאי השוק שלך. מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או איש מקצוע בתחום הנדל"ן כדי לעזור לך לפתח אסטרטגיית השקעה נכונה.

אז כדי שנוכל לצאת לדרך עם חזון ארוך טווח נצטרך לבנות שורשים חזקים וניהול מדויק לכל התהליך
בסוף השיטה הטובה ביותר להתקדם בעסקאות נדל״ן היא לקנות במחיר נכון (מתחת לשוק בשפתנו)
וכדי להשיג את ה ״מציאות״ שכולם מחפשים, מן הסתם הראשונים שיודעים הם המתווכים.
איזה קטע במקרה אני מתווך מומחה להשקעות נדל״ן בבאר שבע .
כל המקדים הרי זה משובח, אז למה אתם מחכים ?

גל איפרגן : 054-6444253
לינק לוואטספ שלי: https://wa.me/message/5RDDQWRKI745C1