Blog

השקעה בנדל"ן היא אחת הדרכים הפופולריות ביותר לבניית עושר ולהבטחת הכנסה פסיבית. עם זאת, כדי להצליח בהשקעות נדל"ן, חשוב לבחור את הנכס הנכון ולהבין את הגורמים המרכזיים שיש לבדוק לפני רכישה. מדריך זה יעזור למתחילים להבין את השלבים המרכזיים בבחירת נכס להשקעה.

1. הבנת מטרות ההשקעה

לפני שניגשים לחפש נכס, יש להגדיר את מטרות ההשקעה:

• הכנסה פסיבית: השגת תזרים מזומנים יציב משכירות.
• השבחת ערך: רכישת נכס שצפוי לעלות בערכו לאורך זמן.
• השקעה לטווח קצר או ארוך: האם המטרה היא למכור את הנכס אחרי מספר שנים ברווח, או להחזיק בו לתקופה ארוכה ולהנות מהכנסות שכירות?

2. בחירת מיקום הנכס

מיקום הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בקביעת הצלחת ההשקעה:

• קרבה לשירותים ומתקנים: נגישות לבתי ספר, מרכזי קניות, תחבורה ציבורית, ומוסדות רפואיים.
• שכונות מבוקשות: האם מדובר בשכונה מתפתחת או שכבר יש בה ביקוש גבוה?
• פיתוח עתידי: תוכניות פיתוח אזוריות יכולות להשפיע על ערך הנכס והפוטנציאל שלו.

3. ניתוח שוק הנדל"ן המקומי

ביצוע ניתוח שוק מקיף עוזר להבין את פוטנציאל הנכס ואת סיכויי ההשקעה:

• מחירי נכסים: הבנת המחירים המקומיים ותנודות המחירים בעבר.
• תשואת שכירות: ניתוח שיעור התשואה ביחס למחירי הנכסים.
• ביקוש והיצע: האם יש ביקוש גבוה לשכירות באזור, או שההיצע עולה על הביקוש?

4. הערכת מצב הנכס

בדיקת מצבו הפיזי של הנכס היא שלב קריטי לפני הרכישה:

• בדיקות הנדסיות: בדיקת המבנה והתשתיות על ידי אנשי מקצוע.
• עלות תחזוקה ושיפוצים: חישוב עלות התחזוקה הצפויה או השיפוצים הנדרשים.
• תיקונים ושדרוגים פוטנציאליים: האם הנכס זקוק לשיפורים נוספים כדי להעלות את ערכו?

5. הבנה משפטית ומיסויית

יש לוודא שכל ההיבטים המשפטיים ברורים:

• מצב הזכויות: בדיקה שהנכס נקי מחובות, שעבודים, והערות אזהרה.
• מסים ועמלות: הבנה של כל המיסים הכרוכים ברכישה, כגון מס רכישה, היטל השבחה ועוד.
• היתרי בנייה: בדיקה של תקינות ההיתרים והשימושים המותרים בנכס.

6. חישוב תשואה צפויה וניתוח סיכונים

כדי להבין אם ההשקעה כדאית, יש לחשב את התשואה הצפויה ולבחון את הסיכונים:

• הכנסות מהשכרה: ניתוח הכנסות צפויות משכירות חודשית מול עלויות התחזוקה והמיסים.
• עלויות נוספות: הוצאות בלתי צפויות כגון תיקונים, בעיות משפטיות וכו'.
• גידור סיכונים: כיצד ניתן להקטין סיכונים באמצעות ביטוח, פיזור השקעות או תכנון פיננסי נכון.

7. התייעצות עם אנשי מקצוע

מומלץ להיעזר באנשי מקצוע כגון סוכני נדל"ן, עורכי דין, רואי חשבון ויועצי מס. הם יכולים להציע ידע וניסיון שיכולים למנוע טעויות יקרות.

סיכום

בחירת הנכס המושלם להשקעה דורשת מחקר, תכנון והבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן, מטרות ההשקעה, המיקום, מצב הנכס וההיבטים המשפטיים. על ידי בחינת כל הגורמים הללו והתייעצות עם אנשי מקצוע, ניתן לבצע החלטות חכמות ומושכלות שיכולות להוביל להשקעה מוצלחת ורווחית.

הסיכוי לזכות במכרז במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" תלוי במספר גורמים שונים, ביניהם:

1. מספר הדירות המוצעות במכרז: ככל שמספר הדירות במכרז גדול יותר, כך עולה הסיכוי לזכות.
2. מספר הנרשמים למכרז: ככל שמספר הנרשמים למכרז גדול יותר, כך יורד הסיכוי לזכות.
3. תעדוף: בתוכנית "מחיר למשתכן" ישנן קבוצות בעלות תעדוף, כגון חסרי דירה, מיעוטי יכולת כלכלית וזוגות צעירים, אשר להם יש סיכוי גבוה יותר לזכות במכרז.
   לרוב, במכרזים הפופולריים שבהם יש ביקוש גבוה, הסיכוי לזכות נמוך יותר. לעומת זאת, באזורים שבהם הביקוש נמוך יותר, הסיכוי לזכות עשוי להיות גבוה יותר.
   איך ניתן להעלות את הסיכוי לזכות במכרז?
4. הגשת בקשות למספר מכרזים: כדאי להגיש בקשות למספר מכרזים במקביל כדי להעלות את הסיכוי לזכות באחד מהם.
5. בחינת אזורים פחות מבוקשים: בחירה באזורים פחות מבוקשים עשויה להעלות את הסיכוי לזכות.
6. ניצול התעדוף: אם אתם שייכים לקבוצה מתעדפת, יש לבדוק את האפשרויות הקיימות ולנצל את התעדוף.
   באופן כללי, הסיכוי לזכות במכרז במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" אינו קבוע והוא תלוי במידה רבה בפרמטרים הנ"ל ובביקוש במכרזים השונים
   כדי לספק תשובה מדויקת באחוזים לכל אזור בנוגע לסיכוי לזכות במכרז במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", יש צורך במידע עדכני ומפורט על מספר הדירות בכל מכרז ומספר הנרשמים בכל אזור. נתונים אלו משתנים ממכרז למכרז ומאזור לאזור.
7. מרכז הארץ (תל אביב, רמת גן, גבעתיים וכו'):

• מספר הדירות: 100
• מספר הנרשמים: 10,000
• סיכוי לזכות: 1%

1. אזור השרון (הרצליה, כפר סבא, נתניה וכו'):

• מספר הדירות: 150
• מספר הנרשמים: 5,000
• סיכוי לזכות: 3%

1. אזור ירושלים:

• מספר הדירות: 200
• מספר הנרשמים: 6,000
• סיכוי לזכות: 3.3%

1. אזור חיפה והצפון:

• מספר הדירות: 250
• מספר הנרשמים: 4,000
• סיכוי לזכות: 6.25%

1. אזור הדרום (באר שבע, אשקלון, אשדוד וכו'):

• מספר הדירות: 300
• מספר הנרשמים: 3,000
• סיכוי לזכות: 10%
  לסיכום האם כדאי לחכות ללוטו המוכנה גם ״מחיר למשתכן״ או לקנות דירה ולהתחיל את הגלגל כבר מעכשיו?
  גל איפרגן היועץ שלך להשקעות נדלן בבאר שבע
  054-6444253

מתלבטים בין 2 דירות שאהבתם ולא יודעים באיזו לבחור?

זה לא חייב להיות כזה מסובך, הנה לכם כלי פשוט שהמצאתי לאחר 5 שנים שאני שומע קבוע את המשפט:

"תשמע אריאלללל, הסיור איתך ועם נועה היה כזה טוב ואנחנו פשוט לא יודעים מה לבחור"

השיטה נקראת מב"ת

מיקום, בניין, תכנון:

מיקום – איפה המיקום של כל דירה משרת אתכם יותר.

מי מבין 2 הדירות קרובה יותר לבתי הספר של הילדים או לגנים, ליציאה מהעיר לכיוון העבודה או לכל דבר אחר שמהותי וחשוב מבחינתכם.

בניין – נראות הבניין ,הניקיון והתחזוקה שלו היא קריטית ותשפיע על איכות החיים שלכם כשתעברו לגור שם. בדקו איפה נעים לכם יותר.

בנוסף, האם אתם מעדיפים קומפלקס בניינים סגור או פתוח?

עד כמה החניה רחוקה מהבניין? בן כמה הנכס?

תכנון – איפה התכנון של הדירה טוב יותר ומשרת את הצרכים שלהם בצורה מדוייקת?

ערכו ממש רשימה של ההתרונות והחסרונות בתכנון של כל דירה.

תכנון של דירה הוא לא תמיד משהו שניתן לשינוי (למשל- נכס עם זוויות) ולכן חשוב לתת לו משקל גדול בהחלטה.

לאחר שימוש בכלי המב"ת – תוכלו לדעת איזו דירה מתאימה לכם יותר

רשמו לי בתגובות, מה אתם חושבים על הכלי?

#מתווך#נדלן#תיווך#עסקה#נכס#קניה#מכירה#נדלןישראל#סוכן#סוכןנדלן#בארשבע#רמות#אריאלכהןליפשיץ

1. יש ברשותי נכס אחד ואני רוצה לקנות נכס נוסף לצורך השקעה, האם עליי לשלם מס רכישה?
   התשובה לשאלה זו מתחלקת לשניים-
   במידה ואתה מתכוון למכור את הנכס שלך תוך 18 חודשים ממועד רכישת הנכס השני- לא תהיה מחוייב בתשלום מס רכישה 8%, ובנוסף, תהיה זכאי למימון של 70% משכנתא.
   בהנחה ואתה לא מתכנן למכור את הנכס, תהיה מחוייב בתשלום מס רכישה בגובה 8%- ותהיה זכאי לעד 50% מימון משכנתא.
2. כמה הון עצמי דרוש לקניית דירה ראשונה?
   לקניית דירה ראשונה דרוש 25% הון עצמי וניתן לקחת עד 75% מימון משכנתא.
   חשוב להזכיר, יש הוצאות נלוות שנלקחות כחלק מההון העצמי- עורך דין בדרך כלל 0.5% ממחיר העסקה, מתווך בדרך כלל 2%+ מעמ, שיפוץ, פערי שמאות וכו.
   לכן, חשוב לשים לב לזה בחישוב ההון העצמי.
   לדוגמא- דירה ב1,000,000 ש"ח
   הון עצמי דרוש לעסקה- 250,000 ש"ח
   מימון משכנתא- 750,000 ש"ח
3. כמה אני אשלם על המשכנתא שלקחתי?
   תלוי בהרבה משתנים ורכיבי המשכנתא אותם לקחתם, כלל אצבע-
   על כל 100,000 ש"ח שתקחו בשכנתא ל25 שנה> תחזירו 550-600 ש"ח בממוצע בחודש.
   לדוגמא- משכנתא של 500,000 ש"ח תעלה בממוצע בהחזר חודשי- 2,900-3,100 ש"ח.
4. מה נחשב פער "הגיוני" ולגיטימי בין מחיר עסקה להערכת שמאי?
   גם במקרה הזה התשובה לא חד משמעית- מאוד תלוי בנכס אותו אתם הולכים לרכוש.
   בדירות רגילות- דירות 4 חדרים בבניין/ 3 חדרים/ דירות גן ופנטהוזים קל יותר לשער מה תהיה הערכת השמאי וזו מהסיבה שפחות או יותר הדירות הן אותו הדבר, בדירות כאלה פערים סבירים עם באזור ה30,000-50,000 שתצטרכו להשלים מההון העצמי. במקרה הזה גם תוכלו לפתוח את אתר מדל"ן/ רשות המיסים ולהסתכל על עסקאות שנעשו באזור.
   בבתי קרקע, וילות וכו הפערים עשויים להיות גדולים אף יותר כי כל בית "לגופו" ותלוי בהרבה משתנים.
   גם פה חשוב לזכור- בנכם לבין השמאי שמגיע להעריך את הנכס יש ניגוד אינטרסים- בסוף שמאי מטרתו להגן על הבנק, לכן תמיד מחיר עסקה יהיה מעט יותר גבוה ממחיר שמאות.
   חשוב לציין שהשמאי מגיע להעריך את הנכס דרך הבנק ממנו תקחו משכנתא- דבר זה נעשה לאחר חתימת חוזה.
5. איך אדע לבחור את אנשי המקצוע שלי?
   כמו בכל דבר בחיים- מחקרים, המלצות, אינטרנט וכו.
   שיפוצים- בעלי מקצוע שכבר יצא לכם לעבוד איתם/ מישהו ממקור ראשון המליץ לכם מניסיון- אפשר להביא את הבעל מקצוע עוד לפני שרכשתם את הדירה שיעריך לכם כספית את השיפוץ אותו אתם רוצים לבצע.
   יועץ משכנתאות- לא להתפשר! ליועץ משכנתאות תפקיד חשוב בעסקת חייכם, הוא מלווה אתכם לאורך כל הדרך, חוסך לכם מאות אלפי שקלים במשכנתא, מתאים מסלולים וקומבינציות שלא בהכרח חשבתם עליהם.
   עורך דין- חשוב מאוד שיתמחה בתחום הנדל"ן, שידאג קודם כל לדאוג לצרכים שלכם, לאינטרסים שלכם, כמובן שזה חייב להיות מישהו שאתם/ קרובים שלכם מכירים את העבודה שלו וסומכים עליו בעיניים עצומות שידאג לכם בפן המשפטי של העסקה.
   מתווך- גם במתווך כמובן לא להתפשר- אם החלטתם שאתם צריכים מתווך זה כנראה היה אחרי התלבטויות ארוכות, בעניין הזה אל תחשבו רק על הכסף. מתווך טוב ידע ללוות אתכם לאורך כל התהליך- מהשלב הראשוני של שיחת הטלפון ועד חתימת החוזה שלכם, תלכו עם מתווך אחד שעושה עליכם רושם רציני, שנותן לכם תחושה של ביטחון ואמון בעסקה, מתווך שנראה לכם רציני- תשקיעו בלקרוא המלצות ובלקוחות עבר שלו, איזה חברה הוא עובד והאם יש גב מאחוריו?
   מתווך טוב ידע לדאוג לאינטרסים ולדרישות שלכם ולהוציא לכם עסקה מצויינת. זכרו, למתווך יש כלים רבים שלקונה אין- מידע על המוכר, עסקאות שנעשו באזור, דירות ממתווכים אחרים, ושקיפות מלאה.

לצד הניסיון חשוב לוודא כי הסוכן רשום בפנקס המתווכים העדכני ומחזיק ברישיון תקף מטעם משרד המשפטים לתיווך מקרקעין.

6. כיצד לבחור דירה שתשמור על ערכה תמיד?

• מיקום מצויין קודם כל!
• בניין איכותי
• תכנון הדירה
• כיוונים טובים
• רמת שיפוץ

השקעה בבאר שבע יכולה להיות אטרקטיבית למשקיעים כי העיר מתפתחת במהירות ומציעה מגוון של תחומי עניין להשקעה. לפני שמשקיעים בבאר שבע, חשוב לבדוק את הפוטנציאל הכלכלי והמשקי של הפרויקט המתאים להם.

להלן כמה תחומי עניין להשקעה בבאר שבע:

1. נדל"ן: השקעה בנדל"ן בבאר שבע עשויה להיות טובה כי ישנם מספר פרויקטי בנייה ופיתוח נדל"ן בעיר. חשוב לבדוק את המיקום של הנכס, את האזור הסביבתי, את תנאי הרווחה ואת התשואה הצפויה לפני שמשקיעים בנדל"ן.
2. תיירות: באר שבע מציעה מגוון רחב של אטרקציות תיירותיות ופעילויות חוויתיות, כגון סיורים במדבר נגב, ביקור בבתי כנסת עתיקים ובמוזיאונים. השקעה בתחום התיירות עשויה להיות מבטיחה כי ישנם הזדמנויות לפיתוח אטרקציות נוספות והצעה של חבילות תיירותיות שיכולות למשוך תיירים נוספים לעיר.
3. טכנולוגיה: באר שבע היא מושבה למספר חברות טכנולוגיות גדולות ומפורסמות, כמו, חברות סייבר המעוניינות להגיע לעיר הדרומית ולהשקיע כאן את הכל

נושא: הריבית(לא) פוגעת בכדאיות העסקה!

שמתי לב שלאחרונה אני נתקל בלא מעט עסקאות טובות גם למגורים,וגם להשקעה.
אני מאמין, שהעובדה שכרגע הריבית עבור השקעות חלופיות אטרקטיבית, בשילוב המצב בו חלק מהדירות ריקות מדיירים ולא מניבות, גורם לבעלי נכסים לחשוב ברצינות על מימושם של הנכסים.
כמו בכל שוק, יש מוכר שהחליט למכור מסיבות כאלה ואחרות,ורוכש שרוצה לקנות דירה גם הוא מסיבותיו. המצב היום הוא מצב של חשיבה פסימית מצד הקונים שלעיתים מוותרים על עסקאות טובות, מתוך חשש מתשלום הריבית בעת לקיחת מימון
אז בואו נעשה קצת סדר

חשוב לזכור ששיעור הריבית הוא זמני,
ככל הנראה, לפי התחזיות נראה ירידה מתונה בריבית, החל מתחילת שנת 2024.
כך או אחרת,רכישה של נדלן נמדדת בתשואה שנקבל ובעליית ערך הנכס, בטווח של מספר שנים, בראייה קדימה ולא לטווח הקצר.
העיר באר שבע הוכיחה שלאורך השנים,המגמה הכללית היא עליית ערך,תשואה יציבה,וכדאיות כלכלית לעומת חלופות אחרות.
כשנכנסים לעומק הדברים בעניין הריבית ,המספרים מאד נמוכים בהשוואה לרווח שניתן לקבל על דירה להשקעה.
אז עד כמה המספרים נמוכים?
הפער בין תשלום הריבית היום לבין התשלום מלפני 8-10 חודשים,עומד על 100 ש"ח על כל 100,000 ש"ח שלקחנו בהלוואה.
זאת אומרת שבעסקה ממוצעת שבה סכום המימון הינו 500 אלף ש"ח(עבור עסקה ממוצעת של עד 850 אלף ש"ח) אנחנו מדברים על "הפסד" של 6000 ש"ח בשנה. למה "הפסד"? כי השכירות החודשית, שגם היא במגמת עלייה תכסה במידה רבה את סכום הריבית שנשלם.
עכשיו נשאלת השאלה- האם בהתחשב בעובדה שניתן למצוא עסקאות זולות בעשרות אלפי שקלים,והציפיה כי בשנים הקרובות,בראייה לטווח ארוך, עליית המחירים תימשך – הנתון או העובדה הזאת לא מגמדים את אותם 6000 ש"ח בשנה, מה גם שהריבית כיום זה לא דבר קבוע שנאלץ לחיות איתו, וזה נועד לתת פתרון לבעיית האינפלציה לתקופה מסוימת. ברור לכל הדעות שהיא תרד וכשזה יקרה, אותו "תשלום עודף" יירד גם הוא.
עסקה משתלמת נגישה יותר היום – ואם יש עדיין תהיות – אשמח לענות על כל שאלה ולהראות בצורה מעשית איך ניתן להרוויח גם כיום מרכישת דירה להשקעה
יאיר שטרן רימקס באר שבע -0505733239

השקעה בנדל"ן יכולה להיות דרך מצוינת לייצר הכנסה ולבנות עושר, אך חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות בכך כדי להבטיח שההשקעה משתלמת מבחינה כלכלית. להלן כמה מההוצאות שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל"ן:

1. מחיר רכישה: עלות הנכס עצמו היא ההוצאה המשמעותית ביותר בעת השקעה בנדל"ן.
2. עלויות סגירה: עלויות הסגירה כוללות עמלות כגון הוצאות משפט, ביטוח בעלות, דמי שמאות ודמי בדיקה, והן יכולות להסתכם בסכום משמעותי.
3. עלויות מימון: אם אתם מממנים את הנכס, תצטרכו לשלם ריבית על ההלוואה וכל עלויות מימון אחרות.
4. ארנונה: ארנונה עשויה להשתנות בהתאם למיקום הנכס ויכולה להוות הוצאה שוטפת משמעותית.
5. ביטוח: ביטוח רכוש הכרחי כדי להגן מפני נזקים ואחריות ויכול להוות הוצאה שוטפת משמעותית.
6. תחזוקה ותיקונים: נכסים דורשים תחזוקה שוטפת ותיקונים מזדמנים, שיכולים להסתכם בהוצאה משמעותית לאורך זמן.
7. דמי ניהול נכסים: אם אתם שוכרים חברת ניהול נכסים לניהול הנכס, תצטרכו לשלם דמי ניהול מהכנסות השכירות בדרך כלל חודש משנה.
8. שירותים: אם אתה אחראי לתשלום עבור שירותים, כגון מים, חשמל וגז, זו יכולה להיות הוצאה מתמשכת
9. עלויות פנויות ושיווק: אם הנכס פנוי, ייתכן שתצטרך להוציא כסף על שיווק ופרסום כדי למצוא שוכרים.
10. עמלות משפטיות: ייתכן שתצטרך לשכור עורך דין שיעזור בבעיות משפטיות, כגון פינוי או סכסוכי רכוש.

כאשר בוחנים השקעה בנדל"ן, חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הללו כדי לקבוע אם ההשקעה כדאית כלכלית וכדי להבטיח שתוכל להפיק את התשואות הצפויות.

אל תחשבו פעמיים, שלחו לי הודעה וקבלו את כל הטיפים והסודות להשקעה טובה כולל ליווי מלא מהקניה ועד המכירה ,לפרטים :
גל איפרגן היועץ שלך להשקעות נדלן : 054-6444253
לוואטספ שלי :
https://wa.me/message/5RDDQWRKI745C1
לעמוד הפייסבוק שלי :
https://www.facebook.com/GaliferganRemax/
לאתר שלי :
Www.galifergan.com